土地增值税清算审核

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1、土地增值税清算审核清算概念1清算前准备2清算审核3第一部分土地增值税清算审核成本方面一、土地增值税清算概念1、清算名词2、清算的法律依据3、清算条件的确定4、清算单位的确定5、清算方式一、土地增值税清算概念1、清算名词指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。2、清算的法律依据细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房

2、地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。一、土地增值税清算概念财税[2006]21号各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。一、土地增值税清算概念新国八条调整完善相关税收政策，加强税收征管加强对土地增值税征管

3、情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。一、土地增值税清算概念值得商榷的法律责任问题细则第十五条第二款纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。规程第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。一、土地增值税清算概念3、土地增值税清算条件的确认根据《土地增值税清算管理规程》的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种：《规程》第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地

4、产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。一、土地增值税清算概念土地增值税清算条件的确认第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务

5、机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。一、土地增值税清算概念土地增值税清算条件的确认对于自行清算的，纳税人必须按照规定在满足条件之日起90日内向税务部门办理清算手续；对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的90日内办理清算手续，但是根据规程的规定，符合第九条规定的企业几乎很难找到，或者说开发商轻而易举能够做到不符合第九条的规定，几乎可以理解为“税务部门不通知则不清算”这种选择性清算方式的存在，使得企业往往有机会选择后一种相对能拖延清算时间的清算方式。一、土地增值税清算概念

6、4、对项目清算单位的确定如对开发项目确定的有关政策规定：▲财税[95]048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定▲财税〔2006〕21号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。▲国税发〔2006〕187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算

7、增值额。▲《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。各地对清算对象的确定一、土地增值税清算概念纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）关于普通标准住宅、普通住宅和非普通住宅一

8、、土地增值税清算概念普通标准住宅：指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。普通标准住宅一、土地增值税清算概念普通住宅标准①住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；由市