淮安房地产开发业务主要会计核算与税收处理

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1、房地产开发业务主要会计核算与税收处理（在二00九年度淮安市地方税务局举办的房地产企业财税知识培训班上的发言稿）田鳌第一节房地产开发业已逐渐成为财政收入的主要源泉之一房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。我国房地产综合开发，大体经历了从小统建——大统建——开发企业综合开发这样一个发展过程。1949-1978年，

2、约30年时间，都由国家把投资分配给企业单位或由企业单位自行筹建，各企业单位自行征地、自行设计、自行组织施工分散自建，这种自建方式不仅浪费了大量的人力、物力和财力，而且由于缺乏科学统一的城市规划，使城市建设布局不合理，配套设施不齐全、社会综合效益不高。从1963年全国第二次城市工作会议以后,我国许多城市开始了房屋建设的”小统建”试点,即”统一建设,统一管理”.范围一般仅限于部门系统内部.从1978年第三次城市工作会议以后,“小统建”——“大统筹”，实行由一个部门牵头，（即统建办公室），统筹协调各方面的力量实行“六统一”即：规划、投资、设计、施

3、工、分配、管理以房屋社会化大生产的方式代替了传统的分散自建的方式，在一定程度上加快了房屋建设的速度，适应了城市建设统一规划和建设的客观要求，但是由于统建本身具有临时性和非经营性，客观上限制了统建的范围和内容，实质上还是产品经济的产物，它不能从根本上解决旧的诸如房屋投资分配管理体制带来和产生的一系列新问题，如投资的回收问题、房屋商品化的问题等。301980年国务院批复第二次城市规划工作会议纪要中，明确提出了要实行城市建设综合开发和土地有偿使用。各地区在贯彻这个会议纪要过程中，结合本地区的城市发展和房屋建设的实际，注意把城市综合开发、土地有偿使

4、用和房屋建设有机的结合起来，开始组建城市建设综合开发企业，即现在的房地产开发企业。1984年5月第六届全国人大二次会议通过的《政府工作报告》中明确指出：“要着手组建多种形式的综合开发公司”。1984年9月，国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中，进一步明确要求，城市建设综合开发公司实行独立经营、自负盈亏，对城市土地、房屋实行综合开发，使开发公司尽快成为经济实体。这样，我国的城市建设综合开发企业从试点到发展，迅速形成了经营房地产开发的新兴行业。实践证明，把房屋建设和城市建设相结合，建立一支相对稳定、独立经营、独立核算

5、、自负盈亏、自我发展、自我约束以房地产开发经营为主要业务内容的房地产开发企业是社会主义市场经济条件下，解决城市建设、房屋建设的有效途径，是城市建设、房屋建设日益现代化的客观需要，其优越性在于：第一、有利于按照城市总体规划统一建设，解决长期以来存在的规划与建设脱节的问题。由于综合开发是有计划地进行统一建设，按规划成街、成片的改造旧城、建设新小区，统一审查设计方案，重视群体建筑的美化，使规划由被动的控制变主动的实施建设，城市的总体规划得以顺利的实现，城市建设的社会效益和环境效益得以提高。克服了分散建设、条块分割、各自计划、东建一栋楼，西盖一座房

6、，使计划与规划脱节，布局缺乏整体性，建筑群体与环境、景观不协调等弊端。第二、有利于房屋和公用设施同步配套建设，开发一片，受益一片。整个住宅区是在城市规划统一部署下进行的，可以有计划的把基础设施、配套工程和住宅工程同步建设，交付使用时，做到水通、电通、商店营业、学校开学、托幼开班、文化娱乐场所开放、公共汽车通行、行政管理部门开始服务，达到开发一片，受益一片。若分散建设，因往往布局缺乏整体性，主体工程与配套工程脱节，市政公用工程、附属工程以及配套工程无人负责建设，结果不少房屋盖好后，水不通、路不畅、灯不亮，长期不能交付使用，特别是地下设施，你填

7、我挖，造成很大浪费。第三、有利于合理利用土地，提高土地利用系数。分散建设会造成多征地、征好地、圈大院等浪费土地的现象，而且可以通过精心规划，合理布局，统筹安排公用设施等措施，提高土地利用系数。第四、有利于缩短建设周期，降低工程造价，提高投资效益。第五、有利于促进房地产的商品化经营。采用经济管理办法，以商品的形式进行开发销售，能有效的解决无建房能力的单位和个人的住房问题，既为房屋商品化提供了房源，又为综合开发积聚了资金，为房地产的商品化经营铺平了道路。30房地产开发它不同于一般工厂产品的生产和加工，也不同于商业对商品的流转和销售，房地产是一个

8、特殊的生产产品，它具有以下一些特点：1、房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房