毕业论文--房地产投资挤出效应研究

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1、房地产投资挤出效应研究1.绪论“居者有其屋”是所有人的最基本的理想，而对于中国人来说，房屋又有其他商品难以替代的地位。在我国学者袁志刚的一篇文章中这样描述道：“中国人为什么一定要买房？中国人看重住房与东亚特有的“家文化”分不开。即使在海外生活多年的华侨，也不像欧洲人那样下班后喜欢去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物质保障就是住房……那么，既然买不起，中国人为什么一定要买房？在有效、成熟的房地产市场上，租房和买房可以无差异地实现享受居住生活的效用……然而在中国目前的住房租赁市场，租客利益不被保护，所有法律都是为保护房东利益而设置的，这使得住房租赁在国人眼中是一件极为不稳定的被迫

2、选择。其次，在中国，住房绑定了过多的社会福利。第三，中国金融保险市场发展的滞后迫使国人选择住房作为长期投资品。……可以说，“房子天然不是储蓄，但储蓄天然是房子”。租房当然不具备这种储蓄的功能。最后，购房的信号机制与社会心理效应加强了国人买房的激励……”就近几十年来说，上世纪七十年代，前香港总督麦理浩爵士就推行过所谓“居者有其屋计划”；美国总统布什也在上任之初就宣布要实现“居者有其屋”。然后，这种政策推到的房地产业发展，在起初都对经济的发展起到了巨大的推动作用，但由于其对市场资源配置的错误指引，最终都导致了非常严重的后果。前者爆出了短桩事件、红湾半岛事件等丑闻，而后者则是美国次贷危机的

3、根源。本人试图通过探索房地产投资的挤出效应，对房地产业的调控政策和发展方向进行分析。1.1研究背景和意义1.1.1研究背景我国于1998年逐渐取消福利分房、实行住房商品化后，政府出台了一系列政策促进房地产业的发展。当时我国有通缩的大背景，而且房地产业对其他行业的带动作用相对较高，2007年和2010平均完全消耗系数均在0.07左右，同时最重要的是，它是“分税制”改革后地方财政的主要来源。我国2000年走出通缩期后，房地产业增长速度持续加快。早在2003年，就已经出现了房地产过热的苗头，同年8月12日，国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，而这一调整、管控的通知，

4、却将房地产行业的定位变化为商品房占主导地位的市场，我国的房价也随之飙升至1998年以来最高。2006年至2011年，虽然外部经济局势有过恶化，但是我国总体宏观经济形势良好。我国房地产业再次转型升级为定位于精装修、大户型的商品房主导市场，让苦苦等待房价下跌的中低收入阶层的刚性住房需求拉开更大的缺口，房地产业结构性失衡达到高潮。房地产业也成为最吸金的行业，07年名不见经传的碧桂园董事长杨惠妍一跃成为中国首富且资产远远超越之前的张茵、陈天桥、黄光裕等人，而后又有王健林。层出不穷的房地产企业也赚得盆满钵满。随着我国经济发展，曾经的比较成本优势逐渐在制造业消失，而在短时间内无法形成发达国家那样

5、的制造业技术优势。然这种“庞氏骗局”似的的行业发展，导致大量资金从其他行业，尤其是制造业这种以长期投资为代表的资本流出，这是我国经济增长放缓的重要原因。郎咸平教授曾提出一个“二元经济论”，他认为中国经济目前出现一头过热一头过冷的情况，呈现出典型的二元经济。过热的是房地产，过冷的是制造业。他进一步提出，制造业由于经营环境恶化而导致大量投资进入房地产业。印证我上面的分析。1.1.2理论意义本文从研究房地产行业发展过热出发，基于投入产出分析对中国房地产行业分析进行了进一步探索，也对房地产业过热发展对其他行业的挤出效应进行了扩展。具体如下：1.认真分析了政府（包括中央政府和地方政府）、企业（

6、包括房地产企业和其他企业）和居民在房地产市场的发展和宏观调控中的不同利益追求，认为我国目前的经济结构性失衡——尤其是房地产业需求的结构性失衡和房地产业过热发展对其他行业投资的挤出效应，主要原因在于利益各方相互博弈导致宏观调控政策效果不佳，客观原因有经济发展的客观时代要求等。2.重点研究我国房地产业过热发展对其他行业投资的挤出效应。论证我国目前房地产行业仍处于潜在的过热时期，存在巨大的隐患。3.我国目前学术界对于房地产业挤出效应的研究还比较少，大部研究基于发展历程的描述和改革政策的构想，本文创新之处在于反驳由于房地产业的拉动作用而不敢刺破房地产泡沫。我希望通过本文的论述能够取得新突破，

7、能够对中国房地产业研究的系统化和综合化做一份贡献。1.1.3现实意义本文通过系统的分析和研究，对于判断房地产市场发展趋势，促进房地产业和其他行业平衡发展，满足人们刚性住房需求有重要的现实意义。房地产业中国已经高速发展了15年之久，对促进中国经济高速稳定发展有着突出的贡献，长期以来一直是中国经济的支柱产业。但由于经济发展的历史和环境局限，中国房地产市场出现了与经济发展不平衡的现象，回顾其发展历程，各级政府的政策的不协调更是加重了这一不平衡现象。本文对中国房地