住宅标准案例(龙湾别墅顾问篇

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1、伟业优秀项目案例征集大赛—龙湾别墅（顾问篇）2010-10偉業顧問©2011B.A.Consulting.标准案例（顾问篇）城市资源型别墅龙湾小组组长：小组成员：撰写时间：偉業顧問©2010B.A.Consulting.第1页项目标签中央别墅区温榆河畔原创风格独栋别墅——城市别墅生活的完美展示偉業顧問©2010B.A.Consulting.第2页项目品类龙湾偉業顧問©2010B.A.Consulting.第3页项目素描基组本团情划况分n位置：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区n规模：35万平米n容积率：0.56n物业类型：独栋别墅为主，少量联排、叠拼产品n开

2、发商：北京英才房地产开发有限公司n开发周期：2005年7月-2010年7月n总分期：共5期n在售期：第五期核心价值：资源占有、奢侈居住、别墅生活偉業顧問©2010B.A.Consulting.第4页项目素描分期组情团况划分历时五年,分五期开发五期产品类型：叠拼及四星级酒店四期产品类型：和院独栋占地：32906㎡Far=0.95占地：105885㎡Far=0.77规模：29280㎡，110套规模：81451㎡，186套三期产品类型：独栋54套，联排30套占地：64307㎡Far=0.43规模：27879㎡二期产品类型：独栋别墅占地：48397㎡Far=

3、0.806000㎡会所规模：38991㎡，138套一期产品类型：独栋别墅占地：75768㎡Far=0.68规模：51400㎡，150套11万平米绿色体育公园、还有绿色国际幼儿园等7000商业：乐客湾偉業顧問©2011B.A.Consulting.第5页个案研究框架n项目土地价值属性n项目客户构成体系n项目产品体系n项目“土地—主力客户—产品”对位研究n项目产品成功关键点（及不足）偉業顧問©2011B.A.Consulting.第6页土地价值属性•区域特征•配套情况偉業顧問©2010B.A.Consulting.第7页土地价值属性区域特征n地处国际化高

4、端住区——中央别墅区；国际化:外籍人士聚集,发展最早的外籍人士居住聚集地，拥有深厚的国际背景高端:区域以别墅开发为主,档次售价高，拥有自成一体的别墅生活文化n依傍温榆河上游景观带，坐拥优越生态环境温榆河:举世闻名的京杭大运河源头，上风上水的风水宝地，最适合人类居住的地点偉業顧問©2010B.A.Consulting.第8页土地价值属性配套情况n便捷的交通连接：ü京承高速、机场高速üM15号线n完善的国际化配套：ü教育：新国展•ISB国际学校•京西国际学校•伊顿双语幼儿园ü商业：•欧陆广场•温榆广场•荣和广场•荣祥广场ISB国际学校偉業顧問©2010B

5、.A.Consulting.第9页客户构成•客户总体特征•各期客户构成•客户特点及变化趋势•主力客户素描偉業顧問©2011B.A.Consulting.第10页客户构成客客户户整体体系特构征成n国际化——项目以国内但多具海外背景客户为主，辅以少量外籍客户n家庭化——以三口及多代之家的家庭居住形式为主n富贵化——客户多为支付能力较高的社会新富阶层n生活化——追求生活品质，重视家庭生活和氛围，关注教育、生活配套及社区整体环境偉業顧問©2011B.A.Consulting.第11页客户构成参阅《客户细分》标准化描述客户体系构一期小独栋产品客户成客户构成所占

6、比例核心价值取向看重因素彰显尊崇地位，富豪家庭2%大面积独栋，区位优势，未来区域价值体现个人价值小康二口30%基本改善独栋，区位优势，未来升值潜力、生态环境多次改善、社会独栋，区位优势，未来升值潜力，高档会所，生富贵多代3%标志、健康养老态环境多次改善、社会富贵三口55%独栋，区位优势，未来升值潜力，生态环境标志投资10%投资独栋，未来升值潜力合计100%————n项目一期由于价格相对较低（300万/套），户型面积较小，客户主要以小康二口和富贵三口为主。客户主要看中区位优势、自然环境和升值潜力。偉業顧問©2011B.A.Consulting.第12页

7、客户构成客户体系构二、三期优化产品客户成客户构成所占比例核心价值取向看重因素彰显尊崇地位，体现个人价大面积独栋，区位优势，未来区域价富豪家庭2%值值独栋/联排，教育资源，高档会所，小康多代15%多次改善、健康养老生态环境，社区环境，区位优势多次改善、社会标志、健康独栋，教育资源，高档会所，生态环富贵多代20%养老境，社区环境，区位优势独栋/联排，教育资源，社区环境，富贵三口55%多次改善、社会标志生态环境，区位优势投资8%投资独栋/联排，区域优势，升值潜力合计100%————n随着项目总价的提高（500-600万元/套），户型面积的适度增加，教育资源

8、的投入使用，客户转变为以富贵三口和富贵多代为主，需求以多次改善为主，客户更加注重教育配套。偉業顧問©2011