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1、龙湾别墅价格体系一、总体定价策略（一）考量近期市场背景变化1．现房供应量及期房供应量都在上升。2．本区域市场如名都园、裕京花园、香江花园等二手房交易有所释放，分流市场客户构成竞争已经是必然趋势。3．老项目改造对租务市场的争夺会间接造成对投资客户的分流和影响。如香江花园部分别墅已被荷兰一财团购买将对其进行彻底改造翻新，以期保持与新项目的竞争力，在租务市场上保持一定的份额。4．银行贷款利率的上调和严格限制别墅贷款，也会影响到部分客户对别墅的购买。5．区域内明年将出现3、4个新项目，除了优山美地二期、C区以外，停滞很长时间的新世界地产的别墅项目也已经开始动工，还有一些TOWN
2、HOUSE项目,供少于求的情形将得到扭转，未来市场竞争将会更加激烈。16（二）总体定价策略根据以上近期市场的变化和项目本身情况，建议采用低价入市、低开高走、小步快跑的价格策略，以便迅速吸引市场视线、聚拢人气、回笼资金、降低风险，为后继销售提升价格打下坚实的市场基础。（三）项目均价制定根据近期市场变化，考察其它竞争项目价格与具体指标情况。见下表:项目名称位置交通建筑类型建筑结构容积率绿化率物业状态配套设施私家花园庭院装修温泉车位层高园林景观安防系统水系物业管理会所M2纳帕溪谷亚北，立汤路，顺沙路，京昌独栋轻钢结构0.3364一期入住，二期在建汇佳私立学校，景山分校，社区外
3、近距离无大型超市。100-1000M2,三面石墙否，下沉式庭院有双、单车库，车位3.34000m2原生树无门磁、窗磁内外国宏联合,3.9613000温哥华森林亚北，立汤路独栋砖混结构0.3865一期入住，二期在建社区内有双语幼儿园，社区外环境同于纳帕200-600M2，高木栅栏是，下沉式庭院矿质水，入户可选单、双车库，车位3.25000M2原生树门磁窗磁、红外线对射，地下室漏水报警内外金网络,4.32000优山美地CVD，京承，京顺，机场高速独栋现浇钢筋混凝土结构0.4541一期入住，二期在建ISB，力迈国际学校，日翔广场，国外风情商业街200-350M,高绿篱是有双、
4、单车库，车位3.26000M2门磁、窗磁、红外线对射内外优山,101200016长岛澜桥CVD，京顺，机场高速，京承独栋，双拼，联排现浇钢筋混凝土结构0.4355一期入住，二期在建社区内无配套，社区外同优山70-80M2,40-150M2是无单、双车库，车位3.0水岸原生景观门磁、窗磁、红外线对射30000M2世邦魏理仕,7.953000美林香槟CVD，京顺，机场高速，京承双拼，联排，叠拼现浇钢筋混凝土结构0.4651已入住ISB，力迈国际学校，GOLF学校，SHOPPINGMALL（待建）60-100M2是无单车库，车位3.370000M2公园智能安防，远程传送，内外
5、嘉浩,3.94200依水庄园亚北，立汤路独栋，双拼，联排独栋为现浇钢筋混凝土结构，其它为砖混结构0.3866在建社区内有双语幼儿园，社区外环境同于纳帕80-300M2,木栅栏是，下沉式庭院无车库，车位3.0小门磁、窗磁、红外线对射内外华泰,3.82500丽高王府CVD，京顺，机场高速，京承独栋，公寓现浇钢筋混凝土结构0.440已入住社区外同美林200-400M2,栅栏,砖垛是无双、单车库，车位3.0无门磁、窗磁、红外线对射内外侨乐,1.1USD4500莱蒙湖CVD，京顺，机场高速，京承独栋，联排现浇钢筋混凝土结构0.4851成熟社区ISB，力迈国际学校，日翔广场，国外风
6、情商业街100-400M2,栅栏,砖墙是无双、单车库，车位3.0有门磁、窗磁、红外线对射外莱蒙湖,6.34000万万树京承，京顺，机场高速，六环独栋现浇钢筋混凝土结构0.3862在建配套较差400-1000M2是无双、单车库，车位3.0花园景观门磁、窗磁、红外线对射外戴得梁行,5.06800莫奈京承，京顺，机场高速双拼，联排，叠拼，双跃双拼为现浇钢筋混凝土结构，其它为砖混结构0.832.35在建配套较差双拼160-230M2否无单车库，车位3.15000M2门磁、窗磁、黑白可视外2.55000观唐朝阳区香江北路独栋现浇结构0.2470在建社区内有步行商业街，周边配套一般
7、205-502M2否无单车库，车位3.875000M2休闲公园红外探测、可视电话、电子巡更内外第一太平戴维斯10运河岸上的院子通州京哈高速2号运潮减河北岸独栋钢筋混凝土框架结构。0.33868.52在建配套较差300-800M2种树铺草无双、单车库3-3.381000M2河堤公园门磁、窗磁、可视电话、紧急呼叫系统内外泰禾中维8.311000易郡0.340在建配套较差100-1000种树铺草无车库、车位3可视电话、红外对摄内物业公司未定600016顺义区李遂镇顺平东路平层四合院、双拼、独栋钢筋混凝土框架结构。对面有7000亩成木森林5英才京
