房地产开发项目审批

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1、1第二章房地产开发项目审批2问题：在房地产项目开发与经营过程中，政府在哪些环节进行监督和管理（审批）？政府进行监督和管理的理由是什么？国外做法？哪些政府部门介入，监督和管理哪些内容？3第一节房地产开发项目审批的缘由及国外经验借鉴4一、房地产开发项目审批的缘由房地产开发项目需要政府审批的主要原因是房地产开发行为具有外部性。即当某一特定建设者的城市建设行为对其预期的城市建设目标产生结果的同时，其行为的结果可能对其他城市建设活动或居民生活消费活动产生负面影响。5一、房地产开发项目审批的缘由例如：新增房地产开发项目或容积率的增加，意味着

2、对基础设施（交通、供水、供电、排水、电讯、燃气等）服务能力的要求增大；建筑物过高或者建筑间距过小，可能使周围房屋的日照和通风受到影响；不适当的建筑形体和外装修，可能对周围环境的视觉协调性产生不良影响；相邻地块，先开发一方可能会侵犯后开发一方的权益。6一、房地产开发项目审批的缘由这些负的外部性致使土地资源无法得到经济合理的有效配置和利用，降低了城市社会的总收益。因此，政府应从维护公共利益的角度，对房地产开发行为进行有效的管理。7在房地产开发项目的管理过程中，容积率往往是开发商与政府博弈的焦点，在这方面容易滋生腐败。8什么是容积率？

3、容积率=地上总建筑面积÷总用地面积一般来讲，容积率越高，居民的舒适度越低，反之舒适度越高。9容积率小于0.3，非常高档的独栋别墅项目容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目容积率0.5~0.8，双拼、联排别墅容积率0.8~1.2，多层+别墅容积率1.2~1.5，多层容积率1.5~2.0，多层+小高层容积率2.0~2.5，小高层容积率2.5~3.0，小高层+二类高层（18层以内）容积率3.0~6.0，高层（楼高100米以内）容积率6.0以上，摩天大楼102004年初，上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改：在中

4、心城要增加公共绿地和公共活动空间，减少建筑的容积率和建筑总量；市中心城区商业和办公部分的容积率不能超过4.0（过去最高可以到8.0），住宅降至2.5。11容积率与地价的关系容积率地价12容积率与房地产开发商收益的关系？例如，某开发商以10亿元摘得一块土地，该地块占地面积10万平方米，规划容积率为2，合每平方米楼面地价5000元。如果容积率增加，则收益将随之增加，见下表。容积率调整值2.12.22.32.4收入增加额（万元）5000100001500020000一般情况下，新增部分的房屋，每平方米建筑安装工程成本可能会低于原方案。

5、只要开发商公关成本低于上述数值（或该值+利润），开发商可能就有努力的动力。事实上，公关成本远远小于上述数值。开发商的法律风险是犯行贿罪。13调整容积率易引发的问题违规变更容积率这类现象比较多，很多开发商敢于高价拿地，就因为对规划修改，特别是提高容积率抱有期望。部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。规划建设领域权力寻租。住建部一位高官曾在一次专项治理工作电视电话会议上表示，要从根本上解决城乡规划工作关键环节的腐败问题。其重点就是进行容积率检查。14二、政府对

6、房地产开发行为控制方法借鉴1.香港房地产开发的规划导引与管制15全港发展战略次区域发展战略法定分区计划大纲图及发展审批地区图发展大纲图详细蓝图地区图则是详细的土地用途图则香港发展规划体系全港性次区域性次区域性地区性法定图则政府内部图则16开发规划许可制度开发计划涉及与土地现在用途或周围环境不协调的问题，即某些开发用途或建筑计划，属于法定图则内注明需要先领取规划许可之列的，根据《城市规划条例》规定，向城市规划委员会呈交计划申请书，规划委员会依照法定程序审理，申请书批准后方可进行开发。在考虑给于批准时，规划委员会可附加相关的发展条件

7、，要求申请人遵守。17开发规划许可制度若申请人对规划委员会的决定不满，可根据《城市规划条例》，要求规划委员会复核和安排聆讯。在完成这些程序后，申请人还可向城市规划上诉委员会提出上诉，获取最终裁决。未取得规划许可而进行的开发项目属违法项目，相关管理部门可对其进行强制管制和作出检控。18开发许可的执行机构地政署规划署房屋署19新加坡城市规划主要由四个层次组成：概念规划发展指导蓝图总体规划城市设计20（1）概念规划概念规划的主要作用是,确定城市的长期综合发展战略,提出城市发展的宏观构架和引导策略,指导基础设施和公用设施的建设,以及下一

8、层次规划的编制。在概念规划阶段，确定全局性的功能分区、各级中心的设置、道路交通安排、环境绿化以及干线基础设施的布局等方面。概念规划每十年修订一次,修订工作由国家发展部领导下的概念图工作委员会负责协调,涉及40多个政府部门,分别对各个领域如住房、工业、商业、环境、