房地产投资风险分析方法的比较研究

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1、2007犀第1期经沪研究弓刊NO.1!2007忌第8期ECONOMICRESEARCHGUIDESerialNO.8房地产投资凤险分析方法的比较研究王丽梅（山东经济学院公共管理学院，济南250014）摘要：在房地产投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，持别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难兔。房地产投资面临的风险因素比较多，主要有市场风险。经营风险。财务风险。社会风险。政策风险。自然风险和意外风险等。因此，对房地产投资项目进行可行性评价时，在用确定性评价指标评价之后，还要进行风险分析。风险分析的两种主要方法有风险调整系数

2、法和肯定当量法。羌键词：房地产投资风险；风险调整系数法；肯定当量法中圄分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X"2007#01-0174-03低了对它的需求，也会导致房地产投资者遭受一定一、房地产投资凤险的类型的损失。房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术（3）利率风险风险、自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投指由于利率的变动给投资者带来损失的可能资影响较大，同时又是可以预测、规避的主要是经济性。利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响：风险。经济风险主要包含市场风险、经营风险和财务第一，对房地产实际价值的影

3、响。一般使用高利率折风险等。现，会降低投资者的净现值收益；第二，对房地产债1.市场风险，指由于房地产市场状况变化的不务资金成本的影响。贷款利率上升，会直接增加投资确定性给房地产投资者带来的风险。其中主要有：者的开发成本，加重其债务负担。（1）流动性和变现力风险2.经营性风险，指由于经营上的不善或失误所由于房地产是低流动性资产，这就决定了投资造成的实际经营结果与期望偏离的可能性。这种风在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。也就是险即与企业内在因素有关（由于投资者得不到准确说，当房地产投资者在急需资金时，无法将其手中充分的市场信息，而可能导致

4、经济决策的失误），也的房地产很快脱手，即使投资者能较快地完成房与经济环境因素的影响有关（如房地产市场、房地产地产交易，也很难以合理的价格成交，从而大大影价格、国家政策等）。响其投资收益，所以，房地产不能流动及其变现上3.财务风险，指由于房地产投资者运用财务杠的困难，给房地产投资者带来了变现及收益上的杆，即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范风险。围，同时也增加了不确定性，增加的收人不足以偿还（2）购买力风险债务的可能性。另外，违约风险也是财务风险的一指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房种，违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地地

5、产获得的现金的购买力下降的风险。这里的风险产投资及其报酬无法全部收回的可能性，或者是房主要出在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货地产购买者不能按约按期支付购买房款，拖欠严重，膨胀时期。购买力风险也会影响消费者，但在货币购使投资者人不敷出所造成的一种风险。买力水平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买二、房地产凤险分析方法力用到最急需的消费上，从而影响了对房地产的消费购买，这样即使房地产本身能够保值，由于人们降经济的不稳定和市场的不完善，使风险总是客收稿日期：2006-07-17作者简介：王丽梅（1975-），女，山东乐陵人，讲师，管理学

6、硕士，从事房地产经营管理。物业管理研究。一174一观存在的，因此，在进行投资决策时必须给以充分的（注：计算过程略。K代表风险报酬率，代表无重视。房地产投资风险分析常用的方法是风险调整风险报酬率，B代表风险报酬斜率，O代表风险程贴现率法和肯定当量法。度。B假定为0.1。）（一）风险调整贴现率法（二）肯定当量法这种方法的基本思想是对于高风险的项目，采这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险用较高的贴现率去计算净现值，然后根据净现值法的现金收支调整为无风险的现金收支，然后用无风的规则来选择方案。问题的关键是根据风险的大小险的贴现率去计算净现值，

7、以便用净现值法的规则确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率。判断投资机会的可取程度。1.计算公式其计算公式为：风险调整贴现率的计算公式为：K=i+b>OnaCFATrrNPV=!式中：K一一风险调整贴现率rr=0（1+i）i一一无风险贴现率式中：a一一r年现金流量的肯定当量系数，它rb一一风险报酬斜率在0-1之间O一一风险程度i一一无风险的贴现率2.风险调整贴现率法的计算步骤：CFAT一一税后现金流量（1）风险程度的计算肯定的现金流量a:首先，计算方案各年的现金流人的期望值（E）；I不肯定的现金流量期望值其次，计算方案各年的现金流人的标准差

8、（c）；在运用肯定当量法时，关键是确定肯定当量系再次，计算方案现金流人总的离散程度，即综合数。肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的标准差（D）；不肯定的期望现金流的比值，它代表了投资者对风