房地产产品概念

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1、第二章房地产产品概念第一节房地产产品整体概念一、房地产产品整体概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房

2、地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。第二节房地产产品的类型一、土地国有土地、集体所有土地二、居住物业普通住宅、公寓、别墅三、写字楼供机关、企事业单位办理行政事务和从事业务活动的建筑物。四、商业物业包括商店、商场、百货大楼、超级市场、购物中心、地下商业街五、工业物业包括厂房、仓库、火场等六、酒店、旅馆七、特殊物业第三节住宅产品的种类和风格一、住宅产品的类型按照住宅的层次划分1.多层住宅总层数在4—6层之间的不设电梯的建筑具有经济性、灵活性和得房率高的特点2.小高层公寓总层数在7—12层之间的设置电梯的建筑具有

3、节约土地、绿化率高、经济性好的特点3.高层公寓总层数在12层以上的设置电梯的建筑具有视线开阔、容积率高、节约用地的优点，但造价相对较高，得房率低，部分住房朝向和采光质量下降。4.别墅指层数在1—3层的住宅具有风格多样、技术要求不高以及人性化的优点。（1）独栋别墅（2）双拼别墅（3）联排别墅二、建筑风格（一）欧洲风格1.希腊风格屋顶为低坡度的山墙，在三角形屋檐下有宽长的上楣带，门廊由若干根圆形的立柱支撑。2.罗马风格正立面是一个与屋檐等高的古典门廊，古典门廊由四根基础为方形的柱子，窗户是按中心周堆成分布。3.哥特式风格最鲜明的特点是高耸

4、的塔尖，超长的尺度，繁缛的装饰，整体上给人一种深入云端的感觉。4.巴洛克式风格特点是外形自由，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，刻意追求繁琐，常用椭圆形空间，建筑物上加上圆拱顶、雕像、雕刻。（二）北美风格1.南加州式风格外立面使用偏暖的中性颜色的涂料，墙基部分使用石材作装饰，留存建筑外型的粗加工线条，显得纯朴、粗犷、自然、厚重、宁静三、中式风格1.海派风格海派建筑由毛石作基座，面砖贴面，在门饰、床套、阳台、外墙角等局部，加了一些西方建筑的符号，形成细腻、精致、小家碧玉的建筑风格2.江南园林风格江南园林的特点是围合型建筑，建筑局部用坡顶

5、、粉墙、黛瓦，力求“最好的私密性，最大的私家花园”之一效果。第四节景观类型与建筑一、水主题景观营造以水文化为主题的景观，可以就近引入活水，将各种水景组织起来，也可制造人工水景装置，如设置卵石、小亭、木栈桥等景观。二、体育文化主题景观通过设计，将体育设施有机融入到景观中，赋予小区景观独有的体育特色，让人们不经意中感受到一种源于体育、有超出体育本身的美好氛围。三、原生态主题景观这种景观出发点是遵循自然规律，使人们有彻底回归大自然的感受，景观里种植从原始森林中挑选的树种，这些树木造型优美，树叶宽大，具有遮阴功能。自然园林将社区内的交通和休闲

6、功能融合到景观中。四、参与式主题景观该景观的初衷是实现人与环境的互动。小区的绿地草皮铺上鹅卵石，居民在夏季光脚踩踏，有益健康，公共花园设有木板平台，供人们休憩，还可设置儿童活动天地，以供小孩嬉戏、玩耍。第五节房地产整体规划一、房地产的外部整体规划1.先确定整体容积率，再确定栋别和楼别配置2.先规划整体出入动线，再考虑各单元空间的联系方式3.确定套内建筑面积与公共分摊建筑面积的比例4.确定景观和绿地面积案例：广州“颐和山庄”的外部整体规划广州“颐和山庄”，地处环境优雅的广州南湖国家级旅游度假区内，山庄东临南湖，紧靠南湖高尔夫球会；南至华

7、南北路；西为丘陵地带；北接山林和南湖。“颐和山庄”小区占地面积约11万㎡，建筑面积13万㎡，另有8万㎡的私家山顶花园和2.5万㎡的昆明湖，容积率为1.25，绿化率达60%，是一个低密度、低容积率高绿化的生态园林高尚社区。产品塑造以自然环境为主，着力加强“山顶公园”和“昆明湖”的山水形象；产品层次是高层和联排别墅的结合。区内A、B型为高层公寓，J、K型为六层高级公寓，另有五区3层联排别墅，及少数豪华临湖大型别墅。公寓以中型单位为主，大部分高层做复式，尽取远景优势。产品配套是健身花园、私家园林、山庄会所、游泳池等。二、房地产内部的户型设计

8、1.平层户型平层户型一般指户内房间的地面标高相同的户型。常见的有二室一厅、二室二厅、三室二厅2.立体户型立体户型是指户型内房间标高不同。（1）复式户型分为上下两层，有楼梯连接，一楼为公共活动空间，设客房、客厅、餐厅和厨房