承接查验未做遗留问题登记,物业服务企业承担责任

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1、承接查验未做遗留问题登记，物业服务企业承担责任某小区办理入住后，就频频发生电梯坠楼事故。住在该小区的业主刘先生反映说，其所住单元12层共36户居民共用一部电梯，从2011年5月左右正式投入使用以来，动不动就有居民遭遇“坠梯”，被困在电梯中。因为电梯上没有中文标识、没有安全检验合格的标志、没有生产厂家名称，只有一个厂家商标，居民怀疑该电梯是“三无”产品。于是，在与为该小区提供物业管理的A物业服务公司多次沟通未果的情况下，将其投诉到小区所在区的特种设备监督检验所。特种设备监督检验所在调查中发现，该电梯的确没有经过安全检验，没有电梯运

2、行合格证，要求A物业服务公司立即办理。但A物业服务公司认为，该小区为新建小区，刚刚办理入住，电梯处于保修期间，应由开发商负责办理。开发商指出，该小区入住前，A物业服务公司已进行了承接查验并履行了相关手续，有关电梯的相关资料，包括电梯运行合格证等都已移交给了A物业服务公司，因此，自己不应承担责任。A物业服务公司解释说，在进行电梯查验时，开发商并没有移交电梯运行合格证，而是说正在办理中，会很快送来的。双方为此发生争执，互推责任。就在A物业服务公司与开发商互推责任期间，该小区电梯再次发生坠梯，并致使业主李先生腰部受伤，共花费医疗费用7

3、594元。李先生找到A物业服务公司，要求其对这起事故负责，并承担赔偿责任。A物业服务公司认为开发商没有办理电梯运行合格证，责任应由开发商承担。但开发商坚持称包括电梯运行合格证在内的电梯全部资料都已移交给A物业服务公司，并拿出当时的交接清单及遗留问题登记表，均表明开发商所言为实。A物业服务公司承接小组成员，因为办理承接手续时只考虑与开发商的关系，确实没有在遗留问题登记表上记录此事，此时也只能无言以对了。案例分析面对电梯故障，开发商、物业服务企业各自应该承担什么责任呢？一般来讲，电梯在保修期内出现质量问题，开发商有责任彻底维修好或更

4、换电梯。对于过了保修期后，电梯依然存在的保修期内余留问题，开发商依然有维修或更换责任。但是，对于电梯的维修责任，不管是否在保修期内，物业服务企业都有不可推卸的责任。近几年，新电梯故障频发，这一方面是因为有些开发商在安装电梯时就选择了低端、低成本的电梯，虽然也取得检验合格证，但因其技术、质量上的先天不足。在后期使用过程中故障率是相对较高的。另一方面，物业服务企业为减少自身经营成本，与电梯维修公司签订“虚假”协议，不按有关规定对电梯进行每半个月一次的维护保养，也是造成新电梯故障居高不下的原因。当然，要使物业服务企业和开发商真正承担起

5、各自的责任，最重要的是质量监督管理部门要切实承担起责任，真正做好电梯安全监管。从本案案情看，A物业服务公司由于在承接查验过程中，没有在遗留问题登记表中记录开发商没有移交电梯运行合格证，因而就失去了证明自己没有得到电梯运行合格证的有力证据，难以证明频发的电梯故障是由电梯质量问题引发的，甚至是因开发商不具备电梯运行合格证，电梯是在具备使用条件的情况下运行，电梯故障应由开发商承担主要责任。在这里，暂且不去讨论A物业服务公司与开发商应怎样分担责任，而是要通过本案例认识到承接查验的重要性。如果A物业服务公司在承接查验中能够认真履行必要的程

6、序、手续，在遗留问题登记表中记录开发商没有移交电梯运行合格证的情形，并由开发商相关人员签字，其情况肯定不会是现在这样的被动，也能很好地规避了管理中一些不该出现的风险，与开发商一定会有一个明确的责任划分。我们需要认识到的是，物业的承接查验，实际是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，以及今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格执行物业的承接查验。相关法规制度《物业管理条例》第二十八条第二十九条第三十一条第三十七条第三十九条《

7、物业承接查验办法》第二条第三条第九条第十一条第十五条第十六条第十九条第二十条第二十一条第二十二条第三十四条第三十五条第三十六条第三十七条第四十三条第四十四条《关于加强电梯管理的暂行规定》六、七、八、十《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》第八条第九条第十一条第十二条《电梯应急指南》第二条第五条第七条第八条《特种设备安全监察条例》第三十一条第三十二条解决方法承接查验是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。承接查验后，就要由物业服务企业依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任，因此，要搞好

8、前期物业管理，就必须严格认真地进行物业的承接查验。但由于现实中开发商为了追求效益的最大化，就会有意识地忽略对物业建设质量的投入和监控，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立控股物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项