万州雷士江南新区项目营销思路报告

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1、万州雷士江南新区项目营销思路报告2011年6月MC满诚地产项目开发环境解读“高峡平湖明珠”三峡库区的“维多利亚湾”她创造过去“成渝万”的辉煌，三峡工程建成后，是长江上游最大的深水良港。城市背景万州城市背景—规划重庆第二大城市成渝城镇群副中心规划交通系统四通八达对周边具备高辐射力及影响力整体经济水平发展良好呈快速上升趋势2003-2009年万州生产总值及增长率城市背景—经济人民生活水平提升空间较大消费潜力较大2003-2009年万州城镇居民人均可支配收入及增速2003-2009年万州区产业结构比重图各产业增长速度对比图对比整个重庆市的产业结构比重，万州区第三产业发

2、展较快，尤其近两年高于全市平均水平。但产业结构尚存起伏，二三产业将继续调整。从各产业的发展速度来看，各产业值保持了平稳的增长，其中第二产业增幅较大。随着经济的发展，经济结构还有望继续优化。产业结构优化整体实力提升城市背景—产业产业结构城市经济经济快速上升生活水平提升消费潜力较大规划定位重庆第二大城市成渝城镇群副中心外部交通体系完善产业结构优化整体实力提升城市背景—小结城市发展处于快速上升阶段发展潜力巨大位于万州区西部长江环绕与主城距离3KM隔江相望区域环境—地理位置江南新区之于万州区域环境—规划定位万州主城区为“多中心组团式”布局结构，其中， 江南新区组团定位于

3、全区的行政中心，同时包括高档居住、高新产业、港区等功能。城市拓展重要区域未来的行政中心江南新区在整体规划中，是城市拓展的重要区域，定位为行政中心、商业商务中心、中高端居住区、科技中心、文化中心。受规划利好影响，客户对区域价值认同度高。本案所处陈家坝综合区将由行政办公、商业金融、文化娱乐、会议展览和居住功能为主的规划导向转化为以行政、中高端居住为主的市场导向。区域环境—功能导向密溪沟旅游片区行政、居住区港口物流片区保税工业片区快速路、铁路、水路交通体系完善长江3桥2011年动工，将彻底拉近与主城的距离区域环境—交通体系香炉山公园两江交汇三大公园两所小学一所中学农贸

4、市场市政府区域环境—资源环境资源丰富环境突出资源环境景观资源文化基础多组团结点交通体系水路交通畅达外部连接性强规划定位万州行政中心城市重要拓展区域稀缺资源景观突出区域环境—小结区域环境高度契合高端产品线功能导向已具备区域价值认同功能逐步化整为零行政、高端居住为主2010年11月2010年12月2011.2.3中行首套房贷利率调至8.5折2010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2011年1-3月2010.12.10中央经济工作会议2010.12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.25上调存贷款基准利率0.25

5、%2011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.26新国八条2011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.9上调存贷款基准利率0.25%为控通胀、对冲流动性，大型银行存款准备金率达20%形成历史高点，增加了房地产企业及购房客户的银行信贷难度；房产税试点与新国八条的推出，确定全年调控力度与政府强势态度中短期不会改变。2011.2.24上调存款准备金率0.5%2011.3.25上调存款准备金率0.5%政策环境—政策要点一线城市二线城市三、四线城市投资性需求将全面萎缩，刚性需求的观望情绪进一步加强；一手房短期开盘量会减少，房租收益将显著提高；房

6、企将把投资重心向二三线城市转移，打土地储备战；二线城市房价及开发投资一线化将成为趋势；受限购令的影响，投资性需求将全面萎缩，造成短期内的成交量大幅下滑和成交价格回落的局面，虽然不会改变买卖市场供不应求的总体局势，但会加剧租赁市场上供不应求的局面；受开发商资金链趋紧和土地政策影响，将放缓拿地速度；一线城市向远郊区县扩张开发商将加速在三、四线城市的拿地速度，以规避政策调控风险；三四线城市未受“限购令”过大影响，市场较为灵活,甚至会吸纳部分一二线城市流入客户；持续密集的金融紧缩政策、差别化信贷政策将对三、四线城市房地产市场的产生影响。短期内成交量萎缩、价格滞涨；放缓拿

7、地；向远郊扩张短期内量降价稳；成为房企投资重心；向一线化发展房企加速拿地；吸纳一二线城市客户；金融政策影响突出政策环境—政策影响市场环境—需求旺盛价格上扬住宅需求旺盛价格快速上涨2010上2010下35654050区域批准预售房源可售房源已签约房源供需比龙宝区1661405422780.1912386251.34133五桥区262470.337106.47225363.81.164651天城区320733.972194.72248539.21.290476江南新区483380.710469.06472911.61.022137江南新区板块的供需比为1.02，供需

8、市场持平。市场环境—供需