深度剖析灵山拈花湾旅游小镇(值得收藏)

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1、深度剖析灵山拈花湾旅游小镇(值得收藏）无锡灵山集团无中生有、从零起步的案例很具有分析价值，根据中诚信所作灵山集团信用评级报告，灵山集团在2012-2014年间，以40多亿的资产获得6亿一年的收入，六成以上的毛利，还是相当不错。作为灵山集团的变现项目，2015年11月拈花湾开业后，2016年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400万人，恰到好处的配套房产顺利出手，也让这一项目资金迅速回笼。一、旅游小镇的标杆--拈花湾作为景区，灵山无疑是公认的中国一线景区，但是从商业角度来看，作为国企劳苦二十年承担了太多政治任务，其实并没有赚到什么钱（

2、后文分析）。于是灵山开始筹划了一个新的变现项目：拈花湾。灵山小镇·拈花湾历经5年多的精心打造，于2015年11月14日开放。是的，现在喧嚣一时的小镇概念，灵山早在2010年就已经在打造，可见领先的观念才有可能缔造领先的产品。灵山小镇·拈花湾项目位于马山（灵山）最西部的耿湾，可以说是马山最后一块山水处女地。拈花湾规划面积1600亩，建设用地1300亩，建筑面积约35万平米，景观面积55万平米，水域面积20万平米，容积率0.45，建筑密度0.23。拈花湾使灵山从一个单纯的观光景区，脱变为度假胜地，赋予了更完善的休闲功能，大大提高游客的

3、游览时间、过夜率和附加消费。拈花湾的名字源于佛经中“佛祖拈花，伽叶微笑”的典故。小镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格，又融入了中国江南小镇特有的水系，打造出了一种独有的建筑风格。说到奈良，熟悉历史的应该知道它是仿造唐代长安城而建，历经千余年保存完好，有目前世界现存最早的木结构建筑。相比之下中国现有的唐代遗存建筑已经极难找到了，作为旅游人实感憾事。从整个小镇的总体布局来看，拈花湾通过三条主要交通道路和水系的组织，规划了“五谷”、“一街”、“一堂”的主体功能布局，并配以禅意的命名体系，形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。其中，“五谷”分

4、别为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿鸣谷，形似五瓣花瓣，主体功能为涵盖会议、酒店、度假房产；“一街”即香月花街，位于花心，是拈花湾的核心商业街区；“一堂”即胥山大禅堂，位于花干，既是大型禅修体验场所，也是拈花湾的大型景区标志物。整个灵山小镇·拈花湾是崭新的、简约的、整洁的，没有任何一处使用脏兮兮的做旧手法，也没标榜自己是什么“古镇”。这是否能给我们一些热衷于建造仿古建筑群的业者一些新的启发呢？但拈花湾项目也留下了一些缺憾，现在已建成的小镇其实只是原规划中的一部分，最宏大、最体现灵山大手笔风格的景区标志物“胥山大禅堂”因一些原因无

5、法完成，非常可惜。胥山大禅堂特邀日本隈研吾大师操刀创作设计，是一座可以容纳千人同时参禅的“色空奇观”大禅堂，如能建成必将成为灵山又一奇观。作为变现的最重要手段——房地产，拈花湾也把握得恰到好处。项目的配套房产主要为日式风格的别墅，整体设计得非常精美充满艺术感。但作为短期居住的度假地产，如果直接卖这么大面积的别墅，可能很长时间都难以消化。灵山集团对市场的研究非常到位，将房型进行了巧妙的分割，所有房型中40~70平米的小房型占了绝对主力。在物业的空置期管理上引入分销商平台，让业主把度假物业的空余时间段委托给分销平台，由平台出租给游客，

6、获得的租金收益与业主进行分成。设计精美、房型亲民、又能有闲时回报的房产，在短期内几乎一售而空，资金得以迅速增值回笼。拈花湾的到来，不仅将世界级禅意人居生活带进了无锡，也成为打造精品旅游度假小镇的标杆。据灵山提供数据，2016年灵山胜境及拈花湾的总游客人数达到400万人。灵山集团信用评级报告中经过审计的精确数字，可见随着产品更新对景区人气提振作用明显，2016年游客量过400万应该是较为真实的数字。另外渠道的作用越来越低，散客自助游将越来越成为大势所趋。二、灵山模式的复制有口皆碑的灵山景区已经开始了模式复制输出之路。首个输出作品，尼

7、山圣境，由曲阜市与灵山集团联合开发，其中灵山集团出资3亿，占总注册资本8亿的37.5%，但拥有51%的表决权，纳入灵山集团合并报表（可见灵山口碑的经济价值）。此项目为山东省重点文化旅游项目项目，核心区占地面积154.8公顷，规划建设规模25.8万平方米，尼山圣境总体定位为“文化休闲度假胜地”，将打造成集文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合性文化度假产业综合体。整个工程包括“一心、一湖、一带、三群”。“一心”即儒宫与孔子像（世界最高孔子像，72米高，象征72贤徒），“一湖”为尼山水库，“一带”为环湖主题文化游憩带，“三

8、群”为山水书院群落、国际游学群落和国际社区群落。尼山圣境共分为三期：一期项目核心区位于尼山水库北面,建设项目包括儒宫、孔子像、尼山孔庙、智水书院、耕读书院等，工程总投资20亿，预计于2017年12月完工；二期项目则包括贤林书院、仁山书院、全球孔子学