论我国不动产物权登记制度的立法完善

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1、免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/论我国不动产物权登记制度的立法完善摘要：不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产

2、物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。一.不动产物权登记制度的基本理论。1、不动产物权登记制度的法律意义。不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法;动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定

3、的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。2、不动产物权登

4、记的性质及登记机关不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主

5、要有三种做法：一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.9ask.cn/souask/经确定后方予登记。

6、如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。3、不动产物权登记的法律效力。不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。二是登记要件主义。认为登记是不动产物权

7、变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里免费法律咨询3分钟100%回复文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律

8、问题http://www.9ask.cn/souask/所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效