房源跟进流程

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1、房产业务人员是每天都要打房源跟进的，只是很多公司对于跟进不怎么太过于较真，很多时候对于这一项工作行程只保持在了解房源信息的基础上。但个人认为，房产业务人员尤其是新人锻炼自己操作房东的第一战场莫过于房源跟进。-一、寻找最有效的跟进时间　　通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上9点到下午5点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出时间来做电话推销。　　如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午8:00～9:00，中午12:00～13:00和

2、17:00～18:30之间销售。　　我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能在每周一的10点钟都要参加会议，你一般不太能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话，你会得到出乎预料的成果。二、开始之前先要预见结果　　打电话前要事先准备与房东沟通的内容，并猜想房东的种种回应，以提高你的应变力，做到有问必答，达成良好的电话沟通效果。一般在跟进房源时都会有真实客户存在，如果没有客户，也很有必要虚拟一个完美的客户形象出来，做到跟有真实客户一样向房东介绍的绘声绘色。打电话

3、一定要目的明确，事先想好自己要达到的目的以及通过什么语言技巧和方法来实现。绝不打无准备之仗。三、打电话简约流程1、XX先生/XX小姐，你好，我是21世纪/21世纪XX（例,小张张石头石头）争取多次跟进在房东脑海里深深刻下自己的大名，而不是像其他中介人员一样不留下深刻痕迹，房东想回话都不知道找哪位，说出自己的大名也是一种力量、自信和专业的体现，大胆说出自己的大名。2、请问您XX（小区）X号X室的房子①还在出租吗？②明天方便看房吗？/明天好看房吗？③周末方便看房吗？/周末好看房吗？       为什么要

4、问小区？相似小区名的误差登入，一个小区不同区或期的错误登入。       为什么要问X号X室？登记有可能错误，预防看房时出现不必要的错误和麻烦       一定要让房东感觉到有客户，塑造完美的客户形象询问房子在否，推荐②③种问法，给房东一种有真实客户的感觉，而不仅仅是询问信息而已房东也绝对不大可能会排斥有客户的中介，如果跟大多数房产业务人员一样开头就问“房子还在出租吗？”，不少没有耐心的房东不会有啥好语气，他们已经受尽骚扰，听了太多这样的一句话，然后是有客户再联系，结果基本上没有任何看房消息。3、在出租

5、的房子还需询问其装修情况、朝向、配置尤其是租金及其可谈空间、是否包物业管理费和发票税费用，以便在报价时有个掌控，房子的租价由于各种主客观情况是瞬息万变的，不要以为房东当初的挂牌价就一成不变，也不要以为别人的跟进就是准确无误，实际上别人的跟进只能作为参考。       物业管理费：这个是跟进时必须跟进和确认的，对于报价的把握很重要。       租赁税：每月一交，上交国家税务局，交付额度为每月租金的5%。其实租赁税往往可以作为向房东议价的筹码，先要房东包发票，而一般客户是不要发票的，可以向房东说客户自己解

6、决发票，要求房东把发票部分的费用让给客户，进而变相促使房东降价。       多了解装修、朝向、配置，在向客户介绍时才能说得绘声绘色。4、议价，跟进最重要的部分²      在带看过程中告诫客户隐藏对所看房屋的喜爱程度，让他再有好感也不要轻易流露，越是漫不经心房东就越心虚自己挂的房屋价格是不是合理，方便你后面的杀价。²      言谈中对房东透露客户已看中其他房屋已准备付定金，但也很喜欢此套房屋，表达出客户左右为难的样子，窥探房东的租房诚意度，如果是很诚意出租，势必强力推荐自己的房屋，这时就可以慢慢杀价

7、了，切记表演一定要逼真，要在一定的范围内杀价，把握好度不要太过火，否则会适得其反。²      告知房东客户已经付了其他房子的定金5000元，如果违约不租的话房东会把定金没收，但你的客户确实很喜欢房东这套房屋，看能否便宜点补偿已付但将被房东没收的定金。²      以客户的口吻列出房屋的众多缺点，但又要表达出客户比较喜欢的而犹豫不定的状态，逼房东自动降价。但列出房屋的缺点时一定要向房东表达出客户对此套房屋很感兴趣，不然房东会认为你的客户没有诚意而断了回旋余地。房屋缺点概括：交通不方便、交通方便但太吵、周

8、边配套设施不全、周边配套设施全但太杂乱、物业管理比较差、物业管理好但管理费太高居住成本高、楼层低蚊虫多采光差、楼层高出入不便噪音大、朝北日照不足朝西西晒严重、朝南虽好但有可能看不到景观等²      告知房东你的客户真的很满意，但客户的家人、老公或老婆不是很满意，希望价格便宜点可以说服他们，最好现场让客户打电话跟家人商议争吵，上演一场苦肉计，越逼真效果越好，杀的价格也越理想。²      告知客户可以一次性付款而缩短交易周期或者避税，但客户