《补充：经济评价》PPT课件

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1、补充1：工程项目的财务评价1.2财务评价的基本报表财务评价使用的基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表。1.2.1现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。全部投资现金流量表从项目本身角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。见下表1。自有资金现金流量表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。见下表2.序号项目计算期合计123456…n1

2、1.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入(CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出(CO)建设投资(不含建设期利息)流动资金经营成本销售税金及附加增值税净现金流量(CI－CO)累计净现金流量计算指标:财务净现值(ic=%):财务内部收益率:投资回收期:项目财务现金流量表（全部投资）表1序号项目计算期合计123456…n11.11.21.322.12.22.32.42.534现金流入(CI)销售（营业）收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出(CO)自有资金借款本金偿还借款利息支付经营成本销售税金及附加增值税净现金流量(CI－CO)累计净现金流量

3、计算指标:财务净现值(ic=%):财务内部收益率:表2项目财务现金流量表（自有资金）1.2.2损益表反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。1.2.3资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判定适宜的借款及偿还计划，并为标志资产负债表提供依据，同时还可用以计算借款偿还期。1.2.4资产负债表1.2.5财务外汇平衡表国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。补充2工程项目的国民经济评价财务评价与国民经济评价比较补充2工

4、程项目的国民经济评价项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标国民经济评价的基本步骤补充2工程项目的国民经济评价Step3效益和费用范围的调整Step2Step1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标环境影响评价的概念是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。环境影响评价的管理根据建设项目对环境的影响

5、程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。补充3工程项目的环境影响评价环境影响评价的依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国大气污染防治法中华人民共和国固体废物污染环境防治法中华人民共和国环境噪声污染防治法中华人民共和国环境影响评价法国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998)补充3工程项目的环境影响评价环境影响评价的内容项目

6、内容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；第五建设项目对环境影响的经济损益分析；第六对建设项目实施环境监测的建议；第七环境影响评价的结论补充3工程项目的环境影响评价环境影响评价的步骤1234现状调查影响预测进行评价编写环境影响报告书补充3工程项目的环境影响评价风险与房地产项目风险风险从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为：--对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险--仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控

7、制的个别风险补充4风险分析房地产项目风险房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。--房地产投资的系统风险如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等；--房地产投资的个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。补充4风险分析房地产项目风险分析方法盈亏平衡分析项目安全率敏感性分析概率分析1234补充4风险分析