2005_东莞_深国投时尚岛_商业

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1、呈：深圳深国投房地产开发有限公司深国投时尚岛商业策划报告本报告是严格保密的。东莞世联地产顾问有限公司1报告思路市场分析项目目标理解限制条件问题的提出项目定位营销策略思考招商策略思考本报告是严格保密的。2东莞商业供应情况分析项目名称华南Mall第一国际世博广场东城步行街南城富民步行街愉景新时代广场地王广场规模（㎡）约50万约25万约20万2万约5万6万12万2003-2004年，新上市商业面积：≧120万平米项目名称愉景威尼斯广场深国投商业中心东银商业广场万丰花园商业街综艺广场光大“十三碗”规模（㎡）9万7万10万2万7万3万2005年，新上市或将上市的商业面积：≧4

2、0万平米项目名称华凯广场华凯大厦金盈大厦腾龙商务鸿福广场昌盛大厦鸿富楼星鹏商务鸿禧中心鸿基大厦时代创展商业层数22243412114规模（㎡）约1.5万约0.5万约0.5万约1.0万约0.8万约1.0万约0.2万约0.5万约0.5万0.3万约0.8万2004年以来，中心区写字楼裙楼商业面积：≧7万平米东莞商业2003年开始海量供应。本报告是严格保密的。3东莞城区商业格局分析：在逐渐形成6大商圈中，综合零售业竞争激烈，且渐趋饱和花园新村商圈万江商圈¢东莞城区目前商业总量为约300万平米，城区人东纵大道商圈均商业量已经超过2平方市桥—运河商圈米的警戒线。¢东莞有6个大型

3、商圈，莞城3大商圈最为成熟，东城大道商圈万江商圈和新中心区商圈正在成长过程中。¢东莞大型商场/超市主要新中心区商圈集中分布在莞城、东城大道、东纵大道。繁华商业街道大型商场/超市本报告是严格保密的。4中心区商业供应现状辐射规模商业服务业娱乐餐饮金融美容快餐店小型超市美发餐厅社区配套杂货店服装加工点心冷热饮修鞋店社区现状饱和有有电器维修中心区商业目前是欠缺的，中型超市照相馆卡拉ok餐厅其呈现如下特点：药店片区配套网吧录象厅茶餐厅银行1、业态：娱乐、服务业较少；音像店小型商务小吧咖啡厅五金店2、辐射能力：辐射强的商业较少；店3、档次：整体档次偏低级；片区现状有少少少4、针

4、对性：商务功能的商业较少；大型商场桑拿保龄球银行超市酒楼区域配套按摩酒吧证券公服装市场茶艺馆美容中心迪厅司家居电器市场区域现状有少有少有有有大型商场夜总会商业中心各类型的汽车维修娱乐城银行市级配套大酒楼专业零售市场和批发等演艺中证券市场心区域现状暂无无少少有本报告是严格保密的。5客户研究1——商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益商铺功能客户利益客户需求业主只需收取租金租金收益长期收益出租因“道路刚性”而稀缺，从而产生增值销售收益风险保障转售降低房租成本，并获得营业收入资产沉淀经营收益经营可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获

5、得贷款融资融资收益融资工具本报告是严格保密的。6客户研究2——投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关编投资能力出处购铺决策视角号亿万级1投资机构/大型私营业主增值性、长期性千万级2投资机构/台商/大型私营业主增值性、长期性接近千万3中等私营业主/中等台商回报率、增值性、长期性百小型私营业主/普通台商/高级公务员/“本万数百万4回报率、增值性、长期性土地主”级1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营刚过百万5回报率、增值性、稳定性、安全性者/中高级公务员/企业高级管理层十小型私营企业主/中高级公务员/企业高级万接近百万6回报率

6、、增值性、安全性、投资门槛管理层/个体经营者/1.2.3类人的亲属级一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；本报告是严格保密的。7客户研究3——客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价购铺用途收益途径判断基础投资回报投资租金或转售价格一般实投际内在经资判者断济原理的过程经营营业额经营前景本报告是严格保密的。8东莞购买商铺的客户中，投资客占到60%-70%；3/F案例1——第一国际自由港（第一国际步行街，均价25000元/平米，返租三年为，6%，7%，8%；自由港建面22/F万平米，实用率44

7、%）楼层1F夹层2F3F售价200008000150006000J租金1305070——回报率7.8%7.5%5.6%——发售时间2005年3月开始认筹，5月解筹销售情况90%，一楼少量剩余1/F关键举措返租五年，5%，6%，7%，8%，8%备注三楼已改为餐饮，不出售本报告是严格保密的。9案例2——时代创展中心建（东莞城区首个玩具礼品城，实行三年返1F设租，8%，8%，8%，返租总点数高于第一国际3个点；商铺化小使得三楼成功销路售）1F楼层2F3F外街内街莞太路售价220001800080006000租金120705030回报率6.5%4.6%7.5%6%2F发