从设计角度进行可售物业的价值挖掘

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1、从设计角度进行可售商业物业的价值挖掘一、商铺分割带来价值提升1做对程序运营平面图销售平面图先排定运营平面保证后续正常经营，再根据销售需要划分小铺，便于快速去化。2总价控制，低小高大•一层划小铺，实现•三层以上设置目单价高总价低的特的性大商铺，一层点，便于投资，也预留其形象入口，可一带二设小商铺，有利于引迚餐饮、控制总价休闲、娱乐等目的性业态纯销售，带租约销售，实现高利润保证正常运营3后场设置不要破坏商业价值后场设置：商业经营一定要有后场，如何既保证运营，又能提高得房率，提高销售总价二、如何利用主力店提升价值1把主力店放在合适的位置2控

2、制好主力店的面积对于多楼层商业，主力店纵向分布应予以重视：主力店在各楼层面积中的比例应随楼层升高逐渐提高。例如深圳万象城B1层，该层连通地铁人流量最大，规划时主力店面积占本层经营面积56%，L5层（最高层）主力店经营面积占本层面积的70%。三、商铺进宽比处理可提升价值1控制面宽——加大进深保证商户使用面积的同时，适当“控制面宽——加大迚深”，提高黄金区域可承载的店铺数量、面积。万象城很多商铺的深宽比已超过2：1；而在首层设置的大店铺（面积超过600平方，用于快餐），其深宽比甚至接近4：1。通过这样的比例关系，在满足各店铺基本展示面宽要

3、求基础上，将商业物业不利区域的大量面积价值提升，，使区域内品牌数量提高，形成足够的吸客力，经济效益也显著提升。2消解大进深的办法一增加商业内街：在保证2：1以上的进宽比基础上，控制进深在8-16米3消解大进深的办法二夹心分成：内设主力店，各个小商铺依附于主力店设置4消解大进深的办法三内凹广场：增加临广场的商铺，拉长沿街面5消解大进深的办法四节点放大（L型）：增设广场节点，提升广场周边商铺价值上海大拇指广场四、合理动线可提升价值1巧用市政设施，形成多首层多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多首层。比如：地铁出入口地铁站公交站及换乘中心2

4、设置第二动线步行街在规划时，主通道两侧店铺迚深难以超过16米，当项目地块短向进超过50米时，通过设置第二劢线可以有效延长步行街距离，充分衔接、利用项目较大人流区域，提高首层利用率。如图，该项目在主通道南侧规划一条美食街，一方面将餐饮的大量人流引导至平面不利区域，同时利用地铁站出口人流，形成回路。3巧设动线增加店面弧度通过增加店面弧度，迚一步提高黄金区域店铺数量。如图，世贸天街B1层采用了大量弧形通道设计，其中扶梯1-2之间通过分散式弧形岛柜，集中式弧形店面，最大程度利用了南北区扶梯之间的黄金通道。提高迚深较大区域的店铺数量。4跨层动线

5、可提升商业价值强制劢线可提升低价值楼层的商业价值，比如廊豪坊，通过L4-L8以及L8-L12架设两组总长83米、全港最长之无承拓室内扶手电梯，避免游人在升降机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，同时大大提升了高楼层特别是L8和L12的价值。五、人流车流设置可提升价值1未来商业的竞争就是停车场的竞争留足停车位规划在合适的位置对商业形象的影响2合理利用并改变外部交通所有项目在外部交通体系中都会碰到有利和不利的因素，如何利用有利因素，回避或改变不得因素，都会对提升商业物业价值加分。北京华贸中心有利：1）临长安街，车流人流如织2）地铁出入

6、口不利：1）交通堵塞2）北侧人流引导不足5、增加交通导引系统，采用三级接力诱导模式，4、增加全转向信提高路网利用效率号灯，减少迂回交通3、增加建国路辅助车道，减少主路交通压力2、增加京通主路出口，利用现状市政路引导1、修建地下通道与地铁连接，同时与周边商业相连红色为地下过街通道蓝色为地铁连接通道虚线部分为远期规划3增加商业撞击面折线店铺设计——增加商业撞击面4垂直交通与布局5环形人流可提升价值人流规划既要方便，上海大宁国际还要有意延长滞留时间，这会把更多的商铺价值提升，并避免商业死角。六、商铺设计提升价值1店面设计的宗旨忌讳使用单调

7、乏味的全玻璃式橱窗及水平门楣式的店面设计。1店面设计的宗旨创造独特的”三维立体式”店面设计，将富有想象力的吊顶、地面装饰、边墙、照明及标识等结合，并融入为整体设计中。案例2店面造型——突出区域突出标识突出店面造型3店面造型——突出标识创新及具想象力的标识设计须控制标识高度及长度（如采用水平式标识设计，其宽度不超50%）各商铺仅允许采用一个标志或标识标识需三维立体内发光4天花造型设计天花须有造型镂空天花的处理方式尽量不要光面板天花5照明设计入口的照明光度须至少为400lux商铺内应采取不同层次的照明设计采用自然光及暖光色调不允许使用裸露

8、的日光灯照明6地面设计以有主题的地面装饰划分特定区域多样化的材质，设计及颜色地面设计应与天花设计交相辉映7有无商铺设计理念的对比七、挖掘商业伙伴价值作为商业项目的投资者，同时也是项目资源的整合者，通过挖掘建筑、物业服务、