《蓝石产品探讨》PPT课件

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1、蓝石西湖产品探讨2008年12月12日从客户谈起……盛世花城成交客户来源分析翡翠郡成交客户来源分析盛世花城成交客户置业目的分析保利芙蓉成交客户置业目的分析保利芙蓉成交客户来源分析城区项目客户分析城区项目成交客户区域性明显，主要来自附近区域或就近板块。投资比例低，在10%以下。郊区项目客户分析180万㎡大盘+东部前景+山景资源+经十路商业60-80万未开发50万左右别墅，开发中400套多层，销售完毕别墅，尚未开发多层，共22万认购完毕尚未开发别墅，未开发认购混合区，尚未开发。团购余400套多层别墅，共200套，已销售70彩石山庄别墅总量200套左右，总

2、面积6万㎡左右。物业形态面积销售价格套数双拼250-320950020-30四联、六联200-300700040-502007年10月开盘以来，目前共销售70套左右。其中10月、11月共销售30-40套。之后每月销售3套左右，第三季度以来平均销售速度约为0.5-1套。别墅：彩石山庄别墅客户主要来源于东部区域，对济钢客户依赖高。从区域来看，历城、历下占到74%。纯投资客户含量为20%。销售速度体量已售情况客户来源购房目的客户职业付款方式12万㎡对外销售，其中8万㎡已经销售完毕，预计4万在2009年开发。多层形式：1层连地下室，带40㎡下沉式庭院。135

3、㎡(90+45)；180㎡(120+60)；200㎡(130+70)销售速度：150-200㎡包括顶楼+阁楼与一层下跃，其中一层下跃销售速度较慢，原因为客户担心水淹、采光等问题。销售价格：2800-3000元/㎡，低于均价1000元以上。多层客户主要来源于东部区域，对济钢客户依赖较大。历城区、历下区客户占到87%。购房以自主为主，投资比例为17%。开发进度销售价格销售速度均价4100元/㎡开盘2个月销售90%购房目的客户来源户型配比2008年以来，90㎡两室需求量激增。下跃复式保利花园银丰花园郊区项目客户以周边区域或就近板块为主；客户购房以自用为主。

4、西部项目客户分析实力荣祥花园实力伴云居7#楼成交的分析/样本：7号楼已售87、93㎡两室户型;精装修;成交价5800元/㎡；成交期间：2007年10月到2008年8月。实力伴云居与蓝石西湖距离约6公里，是距离本案最近的项目之一，它的客群对本案有很大的参考意义。西部项目客户以槐荫区客户为主；购房目的以自用为主。客户总结地缘性是济南购房者置业的明显特点。济南的市区及近郊的项目，其客户来源是以周边区域和附近板块为主。核心区域辅助区域次要区域123历下区、天桥区等以及外地客户市中区槐荫区本项目目标客户群体构成预计本案以槐荫区为主，市中区为辅助，历下区、天桥区

5、少量。沿经十路和经七路、南部山区大型企业的中高级管理人员、各大银行高层汽配城老板、西市场老板、济南高盈利企业老板政府机关、事业单位等机构的高层领导金融投资群体等别墅客群客户举例从济南市区寻找客户，以槐荫区为重点大中型企业中高层富裕私企业主政府官员其他财富人群别墅可能是唯一能够突破槐荫区销售的物业。网通、移动、润华、机床二厂等大型企业的中层管理人员、银行中层管理人员汽配城老板、西部各专业市场的私营业主、中小企业老板槐荫区政府、市公安局、市委、市政府、省建设厅等的职员社会自由职业者、艺术家、投资客等西部学校、医院等的中高层人员；大学城学教教师客群以槐荫区

6、为主大中型企业中层中等私企业主中高层公务员中端产品客群举例事业单位中高层其他精英阶层低端产品客群举例企业白领、企业技术人员汽配城小老板、西部各专业市场小型私营业主济南市退休老年人，颐养天年西部政府、学校、医院等的中低层从业人员以槐荫区为主企业白领及技术人员西部商圈从业人员退休老年人政府、事业单位员工投资客看好西部发展前景，置业投资区域客户特征：优质客户密度小客户购买力差区域房地产特征：供应特征：以中低档住宅为主需求特征：以安居型需求为主。本案必须在充分考虑区域客户购买力、区域认同度的基础上，开发有市场竞争力的产品。下面来看一下蓝石西湖已规划的产品2层

7、1层-1层叠拼别墅户型楼层面积A1-1、1332A2-1、2333A单元3层4层户型楼层面积A33、42912层1层-1层户型楼层面积B1-1、1273B2平层181B单元4层3层户型楼层面积B33、4232序号户型面积范围（㎡）11层下跃273-3362平层179-206连-1层333、34033、4层连228-322别墅面积总计：162套总面积（加保温层）：35044㎡，其中地下面积：7805别墅户型面积概况临湖（4个大明湖大）+依山+大学城板块依托+大型纯别墅社区+品牌开发商概况：项目占地284788㎡，总体量14万㎡，预计一期可售总面积共34

8、340㎡，预计总销售套数128套。总户数535户、容积率0.5、绿化率35.5%。物业形态：由独栋、双拼、联