万科珠海珠宾禧悦汇项目终x

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1、万科珠宾项目商业部分营销策划报告2011年01月每一次都精雕细琢前言本项目是一个特殊的商业项目：1、厚重的历史文化氛围，特殊的地理位置，是珠海人民的精神图腾。2、项目单价高、单铺面积大、总价高，决定了购买者必然是城中贵族阶层。因此，在本营销报告中，将重点阐述：1、如何通过项目价值深挖，重塑项目价值标杆。2、如何通过“圈层营销”寻找目标客户，并引导客户认识项目价值，购买商铺。目录第一部分：产品篇——项目产品分析、销售价格、客户群分析第二部分：价值深度挖掘篇——项目的市场定位及投资分析报告第三部分：渠道篇——传播渠道及销售预测第一部分：产品篇———项目产品分

2、析、客户群分析、销售价格项目产品万科珠宾街区式商业集中式商业（街区式商业）（集中式商业）项目商业主要以街区式和集中式两种形式组成：北区主要以单层的住宅底商组成街区式商业南区是约6000平米的三层集中商业万科珠宾项目产品项目南区商业位于珠宾地块南侧，呈“L”字型布局，东侧紧邻景山路，北侧临小区规划道路，扼守小区出入口，位于高端消费区中心，有强大消费群体支撑，未来发展潜力巨大。项目名称万科禧悦汇建筑面积层数8156.94平方米共五层（地下两层地上三层）项目产品首层分析昭示性好，商业价值最高铺型方正，适应性强进深浅，面宽大实用率较高，达94%两边临路，全部为临

3、街铺项目的产品二层分析商铺可利用通道面积，增加实际实用率实用率低是二层商铺的硬伤，但50%商铺有较多赠送面积，部分弥补不足。露台加板可增加商铺使用面积，实用率可由48%提升至71%电梯位设置合理，基本上每个商铺有一个电梯/楼梯项目的产品三层分析三层商铺赠送面积可观，优势卖点突出。超大的景观露台设置，为三楼引进情景式餐厅提供有利条件赠送面积多：外摊面积、露台、下层露台顶面积等，最高的34号铺位使用率可达138%，实际使用率非常高。项目产品3F2F1F-1F-2F177-36544㎡177-35457.77㎡177-34597.69㎡项目3层分割为3个面积约

4、500—600平米的大铺177-33798.69㎡177-32683.96㎡177-31435.95㎡项目2层分割为4个铺位，面积约为400—800平米177-30686.22㎡177-29621.35㎡177-28493.59㎡177-27267.74㎡177-26335.78㎡项目首层分割为5个铺位，面积约为200—600平米177-25434.2㎡项目单个铺位面积较大，且整体形状较为狭长，铺型不规则，利用时会有难度。项目产品楼层商铺号原使用面积（㎡）建筑面积（㎡）赠送面积（㎡）实用率实际使用率一层177-25409.47434.20094%94%1

5、77-26316.66335.78094%94%177-27252.49267.74094%94%177-28465.48493.59094%94%177-29585.96621.35094%94%二层177-30328.82686.22154.0048%70%177-31208.90435.950.0048%48%177-32327.74683.960.0048%48%177-33382.72798.69160.0048%68%三层177-34354.90597.69467.0059%138%177-35271.82457.77224.0059%108

6、%177-36323.02544.00256.0059%106%项目各铺位赠送面积和实际使用率仅两个商铺实际使用率偏低项目产品楼层分析总结楼层面积实用率是否可销售三层1599.4659%是二层2604.8248%是一层2152.6694%是负一层约1800否开发商保留，可用作主力店招商项目最高销售价值区域，实用率高总价高赠送面积可弥补实用率低的缺陷可利用赠送面积吸引购买中央连接处宽度不足4米单层面积仅2000㎡左右，难以组织人流动线单铺面积达500㎡，不符合购物中心要求该部分偏于一隅，普通消费型商业难以持续经营当然，本项目亦存在不少问题项目产品项目临街面

7、较小，昭示性不优，会给后期操作运营时带来困难。项目的产品商业体量对比对比项目本项目扬名广场珠海免税国贸购物广场珠海百货商业体量约6000㎡约16000㎡约60000㎡约60000㎡约38500㎡项目的商业面积仅6000平米，明显小于市场中较有影响力的其他商场：招商和业态布局难度增加；会对项目的号召力的形成有阻碍。目标客户珠宾项目北区商铺成交客户分析客户年龄：以50岁以上为主；谈判期：平均2—3个月购买方式：都为按揭贷款购买，较多以子女的名义购买商铺购买金额：总价以3000万和5000万占比较多客户区域：珠海本地人7人，澳籍华人1人，江浙1人，澳门1人，加

8、拿大华侨1人；客户职业：大多为企业老板（以高新科技、化工、家居饰品、多元化企业为