20160816-万科都会系产品手册

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1、Part1都会系前传城市发展和行业发展使得高端系产品和客群有所变化，都会系随之而来城市发展

2、多中心化“十三五”规划指出，上海将大力推进城市多中心化和扁平化发展，继花木、徐家汇、五角场、真如板块被列为城市副中心，张江、大虹桥板块与传统中心城区一起组成了新的城市中心外环线嘉定五角场都会系真如翡翠系花木大虹桥张江徐家汇翡翠系：位于城市核心区域及稀缺资源地段松江都会系：位于城市中心非核心、非稀缺地段临港国际系国际系：位于郊区核心位置城市发展

3、产业结构产业结构退二进三，制造业外迁，产业工人规模减少，郊区产

4、业人口下降作为上海产业转型升级的重要指标，上海的第三产业增加值占GDP比重连续数年持续攀升。在“十三五”规划纲要中，上海提出的目标是，到2020年服务业增加值占全市生产总值比重达到70%左右，制造业增加值占全市生产总值比重力争保持在25%左右。新规划出的几个城市副中心缺少的是高端产业，而不是低层次的劳动密集型产业。非核心功能产业会被疏解到上海周边地区、周边省市，甚至更远的其他地区。未来五年，上海基础人口将出现回城改善潮，75后人群经过资产积累，不断置换郊区物业，有改善至城市中心城区但非核心资

5、源和绝版资源的地块的置换需求。外来新增人口也将随着入沪门槛的提高具有高职高收入的特点，改善性居住需求将成为未来五年的主流方向。数据：统计年鉴城市发展

6、人口现状户均人口数降低，家庭小型化以及青年、成年家庭的核心化，显示着购房客户以及需求的变化户均人口数家庭户结构全国上海4.24.0结构类型占比3.73.43.13.13.03.02.82.72.72.71-2人户（一代）53.88%3-4人户（两代）39.77%5人户以上（三代）6.35%198219902000201020132014上海进入小

7、型化家庭时代，且户均人口有减少趋势上海1-2人户的微型家庭占比过半，青年、成年家庭核心化数据：六普数据、统计年鉴行业发展

8、市场趋势二手刚需化，一手改善高端化，单价在3-7万/㎡逐渐成为市场的成交主力上海各单价段一手房成交金额结构上海15年一手/二手户型成交分布<3万/㎡3-5万/㎡5-7万㎡>7万/㎡201161%22%8%8%1.57913%一手房二手房40%47%54%201259%26%9%6%2.083201354%32%8%5%3.07887%60%201448%30%13%8%2.5

9、7253%46%201538%30%17%15%6.22190平米以下90-140140-180180以上100%行业发展

10、市场趋势改善的小型化需求在一线城市将成为趋势，首改、多改项目均将面临户型压缩，品质升级，格局舒适且实用的市场要求上海历年单价小于3万/㎡公寓成交套数结构上海历年单价3-6万/㎡公寓成交套数结构7%5%5%6%4%5%3%3%11%2%9%4%2%3%35%31%34%22%23%17%20%35%36%40%25%29%17%15%34%37%34%34%38%21%16%

11、20%24%35%37%29%12%12%26%11%11%22%16%4%18%20%16%3%18%17%4%26%31%30%24%9%9%3%5%3%6%3%3%4%13%9%4%3%201120122013201420152016201120122013201420152016上海历年单价6-9万/㎡公寓成交套数结构上海历年单价大于9万/㎡公寓成交套数结构0%3%2%1%1%6%2%5%4%1%0%0%0%0%3%0%0%9%8%10%13%3%12%15%13%1%3%4%8%14%

12、2%11%11%8%25%3%15%9%17%2%10%10%10%21%15%16%19%13%20%95%90%77%80%21%83%76%64%60%69%50%32%26%201120122013201420152016201120122013201420152016＜70㎡70-90㎡90-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上数据：佑威系统2016年数据时间为1月-5月行业发展

13、土地市场2016年地王频出，土地价格倒逼中心城区价格被重新评估，6-8万属于中外环正常水平

14、，8-10万属于中环正常价格所处板块摘地企业成交楼板价嘉定徐行，新城+中垠+市北，嘉定徐行新城+中垠+市北24101元/㎡宅地，24101元/㎡嘉定新城建发30289元/㎡宝山顾村，信达，青浦重固绿地14934元/㎡宅地，36383元/㎡嘉定新城，建发，青浦朱家角江苏中南22091元/㎡宅地，30289元/㎡松江小昆山路劲14285元/㎡青浦重固，绿地，闵行马桥，禹州，松江泗泾融创38291元/㎡宅地，14934元/㎡宅地，28972元/㎡南汇周浦，保利+首创，宅地，43607元/㎡松江泗泾格力