资产评估学教程第2章

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1、第三章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的选择第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场要有可比的资产及其交易活动。（四）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估不适用于企业价值的评估；没有可比参照物、没有市价资产价值的评估二、市场比较法的基本程序及有关指标（一

2、）选择参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物成交价格基础上调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，3

3、、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……[例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.1

4、0区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋

5、5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/110100/108交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格5,4675,4185,480五、对市场法的简单评价优点：（1）较容易掌握理解（2）充分考虑现时市场变化因素（3）直观简单，评估结果容易使双方接受。缺点：（1）需要一个公开活跃的市场（2）不

6、适用于专用设备等固定资产以及大部分无形资产。（3）不适合受地区、环境等因素严格限制的资产的评估。（4）比较因素差异难以量化第二节成本法（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性（四）前提条件（1）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性（2）被评估资产可以再生或复制（3）被评估资产具有随时间推移贬

7、值的特征二、成本法中的基本要素（一）资产的重置成本△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（二）实体性贬值是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性的损耗或下降而引起的资产的价值损失。（三）功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失。（四）经济性贬值是指由于客观

8、环境变化的影响而引起资产闲置、收益下降而造成的资产价值损失。三、成本法中各项要素的具体评估方法基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率(一）重置成本的估算方法1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理