土地增值税清算思路和模式

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1、土地增值税怎么计算土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。1计算逻辑与公式土地增值税计算的大逻辑是：用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。具体计算公式如下：增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数2扣除项目金额包括哪些？（1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税

2、；（特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。）（2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能

3、提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10%（4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加（5）加计20%扣除（以下简称E）： E=（A+B）*20%3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1这样就把销项税扣除了。扣除项目金额：

4、全部都要去掉进项税4一分法VS.二分法VS.三分法首先，土地增值税是以项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期为单位清算。那某一期有不同业态的怎么分呢？有三种方法：一分法、二分法和三分法。一分法就是一起算二分法分为：普通住宅，其它三分法分为:普通住宅、非普通住宅、其它。（需要注意的是，车位分有产权和没产权的；有产权的才需要交土地增值税，放在“其它”里面，如果开发商卖的是没有产权的车位，那其实是一种长租的性质，不用交土地增值税，而应该交房产税。）那么应该选用哪一种分法来算呢？要看当地税局的要求！具体遇到的时候先网上搜一下，如果搜不

5、到，就要问问兄弟企业在当地怎么算的。那么一个高层住宅建筑，如何界定它属于普通住宅，还是非普通住宅呢？又是那句话：各地要求不一样！大体来说，一般从这三方面考虑：1、容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在多少平方米以上（12年说是144平，后来又改成120平，但是各地要求不一样）、或者房屋交易成交价在多少万以上。3、实际成交价格高于该区市场指导价；以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。特注意：具体遇到的时候先网上搜一下当地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅来算。（现在市面上能被税局界定为普通住宅

6、的房子比例不高）特别注意：算土地增值税一定要按照当地的分法算，不能把所有业态全部放在一起算，差别巨大，一个10亿总销的小项目光这一点算法不同，利润能差上千万。因为一般来说，车位算下来都是亏钱的，普通住宅略赚，别墅和商业赚得多，如果全部放在一起算，相当于把车位、普通住宅的成本摊到别墅里去了，整体增值率降低，税率的档比较低，整体税少很多。5分摊原则二分法、三分法会要求把收入、可抵扣金额等在不同业态中进行分摊，那么分摊的原则是什么呢?这是计算土地增值税最难的一关。其实这个分摊方法各地也不太一样，下面介绍的是比较常用的，可以参考:销售收入：按

7、照实际发生的为准。比如普通住宅卖了多少，非普通住宅卖了多少，其它卖了多少。取得土地使用权支付金额、土地拆迁成本等怎么分摊？大概可以这么算：分期开发的：按照占地面积法（即某一期的占地面积占总用地面积的比例）进行分摊。同一期内各业态：按照可售面积法（即某一期的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例）进行分摊。【注意：这里的可售面积只指地上可售面积，不包括车位等】特别注意:地下车位不分摊土地成本（除非像广州某些区域，土地出让合同里明确写了地下面积要补缴多少地价）开发成本等：按照实际发生。但是我们投资人员在测算时无法把成本分到物业，那么就按照总建

8、筑面积分摊。（包括地上和地下建筑面积）这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。房地产