房地产行业审计指引初稿

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1、房地产行业审计的特殊考虑4一、行业及监管环境41.行业范围42.行业监管42.1直接相关法律及与财务报表错报风险有关的主要条款42.1.1《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国主席令第28号42.1.2《中华人民共和国城市规划法》中华人民共和国主席令第23号42.1.3《中华人民共和国城市房地产管理法》中华人民共和国主席令第72号42.1.4《中华人民共和国建筑法》中华人民共和国主席令第91号52.2有关房屋建设的规章制度：52.2.1《经济适用房管理办法》52.2.2《城市房屋拆迁管理条例》中华人民共和国国务院令第305号52.3关于交房质量：52.3

2、.1《建设工程质量管理条例》中华人民共和国国务院令第279号52.4关于房地产融资：62.4.1《城市房地产抵押管理办法》中华人民共和国建设部令第98号62.5土地使用权相关政策：62.5.1《土地管理法实施条例》中华人民共和国国务院令 第256号62.5.2《土地储备管理办法》国土资发[2007]277号62.5.3《五部委严令地方加强土地财政收支管理》财综[2009]74号62.6关于税收政策：62.6.1关于土地增值税62.6.1.1《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令(1993)第138号62.6.1.2《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施

3、细则》财法字(1995)6号62.6.1.3《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字（1995）48号72.6.1.4《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号72.6.1.5《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税法（2010）53号82.6.1.6《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函〔2010〕220号82.6.2《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文82.7关于环保要求92.8关于房屋销售92.8.1《城市商品房预售管理办

4、法》中华人民共和国建设部令第95号92.8.2《商品房销售管理办法》建设部（2001）88号92.8.3《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》最高人民法院（2003）7号92.9其他：《物业管理条例》10二、业务运营模式及行业特点10三、行业的重大风险111.舞弊风险112.持续经营风险11四、应重点进行了解和测试的业务循环及其控制点111.销售与收款1120/201.1销售合同的签署111.2收款111.3收入的确认122.成本的归集122.1成本预算和合同管理122.2成本核算132.2.1开发成本核算的具体内容132.2.2房地产开发成

5、本和期间费用之间的区分132.2.3不可直接归属于特定成本对象的开发间接费在不同成本对象之间的分摊142.2.4同一项目的开发成本在各期成本之间的分配142.2.4.1土地成本142.2.4.2配套设施费142.2.5同一期项目成本在售价或功能存在显著差异的产品之间的分摊143.资金往来143.1银行贷款153.2开发项目控制权转让154.税金的缴纳154.1土地增值税的计缴154.1.1土地增值税的预征154.1.2土地增值税的测算154.1.3土地增值税的清算154.2营业税及其附加税的计缴154.3企业所得税的计缴164.3.1预征所得税164.3.2

6、递延所得税资产的确认164.3.3暂租待售产品摊销164.4房产税的计缴16五、重点审计领域、审计难点及考虑的针对性审计程序161.收入确认161.1重点审计领域：收入确认条件161.1.1提前确认收入161.1.2推迟确认收入171.2审计难点171.2.1提前确认收入171.2.2推迟确认收入171.3针对性的审计程序171.3.1提前确认收入171.3.2推迟确认收入172.成本的确认、计量172.1重点审计领域172.1.1存在和发生172.1.2成本的分摊182.2审计难点182.2.1存在和发生1820/202.2.2成本的分摊182.3针对性的

7、审计程序182.3.1存在和发生182.3.2共同成本的分摊183.资金往来193.1重点审计领域193.1.1隐瞒开发项目控制权转让情况193.1.2银行专项贷款资金违规使用193.2审计难点193.2.1隐瞒开发项目控制权转让情况193.2.2银行专项贷款资金违规使用193.3针对性的审计程序193.3.1隐瞒开发项目控制权转让情况193.3.2银行专项贷款资金违规使用194.土地增值税的计缴194.1重点审计领域204.2审计难点204.3针对性的审计程序2020/20房地产行业审计的特殊考虑一、行业及监管环境1.行业范围企业房地产开发经营业务包括土地

8、开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物