《房屋交易流程》PPT课件

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1、跟我学——二手房交易基本知识培训清华源律师事务所2008年6月培训师介绍lakey，清华源律师事务所执业律师，北京大学硕士，清华大学科技园法律顾问，清华大学校友总会法律顾问MSN、邮件:lakey_zhao@hotmail.com目录房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答房地产开发基本知识——一套民宅的诞生“一套房屋从立项申请到最终投入使用，一共要经历8个阶段、办理167种手续、缴纳103项各种税费（不包括设立房地产公司的手续）”“竣工档案保证金，土地权属调查、地籍测绘费，新菜田开发建设基

2、金，实心黏土砖限制使用费，路灯维护费……”其中最重要的步骤：1、取得建设用土地，获得《国有土地使用证》2、建设项目规划通过，获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》3、房屋建设，获得《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）4、房屋验收，获得《商品房销售（预售）许可证》5、交付，获得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》统称为“五证二书”——一套住宅合法地位的基本要求和取得房产证的基本保证房地产开发基本知识——一套民宅的诞生目录房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答北京二手房市场常

3、见房产类型——五花八门2007年，北京共完成二手房交易90，000套分为四大类（法律分类）商品房已购公房集资合作房限制产权房北京二手房市场常见房产类型——五花八门11种常见二手房类型1、普通民用住宅（商品房）2、非民用住宅（商品房）3、成本价公房（已购公房）4、标准价公房（已购公房）5、央产房（已购公房）北京二手房市场常见房产类型——五花八门11种常见二手房类型6、三方集资房、危改房、回迁房（集资合作房）7、住房合作社（集资合作房）8、限价房（限制产权房）9、经济适用房、康居房、安居房、绿化隔离带农民安置房（限制产权房）10、集体产权房、乡产权房（限制产权房）11、公管住房、使用权房（限

4、制产权房）目录房地产开发基本知识北京二手房市场常见房产类型二手房转让必备条件二手房交易的流程二手房交易中常见问题二手房交易合同范本说明其他说明提问与回答二手房转让必备条件房产没有交易障碍卖方有权处分房产房产本身可以上市交易二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易商品房1、有产权证且没在抵押期间；2、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易已购公房1、有产权证且没在抵押期间2、不拖欠物业费、供暖费等相关费用3、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市

5、出售有特殊限制（如果原购房协议中有特殊限制,需征原产权单位同意,方可上市出售）4、符合各区县房地局的其它规定5、以低于房改政策的价格购买,按规定补足成本价（优惠价或标准价出售的住宅）可上市交易6、符合央产上市交易的国关房改(2003)165号文件的央产房经济适用房（旧办法）1、尚未满五年只能以不高于购买时的单价出售,并且只能出售给符合经济适用住房、购买条件的家庭或政府相关部门收购2、已住满五年可以依照目前市场价格进行出售,但出售后业主需按房屋成交额的10﹪补交综合地价款二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易国务院关于解决城市低收入家庭

6、住房困难的若干意见国发〔2007〕24号过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取

7、得完全产权。二手房转让必备条件——什么样的房屋可以上市交易经济适用房《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（2008年4月8日分界，新房新办法，老房老办法）新房：1、未满5年的不得上市；2、确需上市的由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购；3、5年后上市出售应补交土地收益等价款，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的7