《总复习二章》PPT课件

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1、第四章房地产投资环境与市场分析内容提要4.1房地产投资环境分析4.2房地产市场供需定理4.3房地产市场分析4.4房地产市场景气分析4.5区位条件的分析一、投资环境的概念：房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。投资环境决定投资的方向、数量和结构。4.1房地产投资环境分析土地资金物资和设备人员税收管理与服务厂商权益的保障其他房地产投资环境影响因素二、投资环境的分类（一）按层次分类1.宏观投资环境：2.中观投资环境：3.微观投资环境：（二）按涉及环境要素的特

2、征分四、房地产投资环境分析的方法1．投资环境的标准安全性营利性优惠性服务的完善性用二维量化指标来评价投资环境2、冷热分析法案名状况政治稳定性市场机会经济发展和成就文化一元化法令阻碍实旨阻碍地理文化差异A冷热B冷热C冷热用五级量化指标来评价投资环境评价政治、经济、财务、市场、基础设施、技术条件、辅助工业、法律制度、行政机构效率、文化环境、竞争环境十一类因素。3、多因素评估法关键成功因素法就是通过分析找出影响投资成功的关键因素，然后再根据这些关键因素来对投资环境进行评价。该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机寻找关键因素进行评价。4、关键因素

3、评估法普通房地产投资项目的关键因素分析1）划分类型及确定权重（1）重点因素，wi=0.6（2）一般因素，wi＝0.3（3）次要因素，wi＝0.12）按照多因素分析法，计算投资环境的总分，最后进行评价。对其他类型的房地产投资项目，应视具体情况作适当调整。市场环境中的购买力水平、市场容量、供应量、同类楼盘的分布及其现状等。财务环境中的项目融资的可能性、融资成本、税费负担、同类项目的盈利水平。自然环境中的地理位置、通讯、给排水、交通及其他生活设施条件。经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数等。资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等。法制环境中

4、的仲裁的公正性等。社会环境中的社会次序、社会信誉等；文化环境中的文化传统、教育水准等。多因素加权综合评价法是对各个影响因素进行打分，再根据其权重计算最终得分的一种方法，最终得分越高说明投资环境越有利。权重系数确定的合理与否，直接关系到综合评价结果的可信度，甚至影响到最后决策的正确性。5、多因素加权分析法用三个圈、五条线来评价投资环境6、雷达分析法012012012（a）积极发展型（b）消极收缩型（c）正常运作型几种类型的雷达图1．房地产市场供给的影响因素（1）房地产价格。（2）开发商目标收益率。（3）开发成本。（4）建筑技术。（5）房地产开

5、发能力。（6）融资难度。（7）国家宏观调控。4.2房地产市场供求定理房屋供应量估算模型（1）依据土地供给量估算新增房屋供应量（2）依据开发商的供应量估算新增房屋供应量（3）存量房屋对房屋供应量的影响（4）经济环境和政策对房屋供给的影响2．房地产市场需求的影响因素供给大于需求的情况下的需求层次结构图需求大于供给的情况下的需求层次结构图影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:（1）人口数量和结构的变化。（2）房地产价格。（3）家庭收入。（4）城市化进程。（5）宏观调控。（6）消费者预期。4、房地产市场供求定理P0DP0QPeQePe均衡价格

6、Qe均衡产量生产者愿意出卖的价格与消费者愿意支付的价格恰好相等。生产者愿意供给的数量和消费者愿意买进的数量恰好相等P0Q人们对产品的嗜好加强收入提高互为替代的其他商品价格提高P0Q生产技术提高生产要素的价格降低均衡价格和均衡产量均增加均衡价格降低均衡产量增加PeQeQe’Pe’PeQePe’Qe’房地产市场的效率市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。4.3房地产市场分析一、房地产市场分析的限制1．成本限制2．时间限

7、制3．技能限制4．偏好限制三、房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。4.4房地产市场景气分析1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。1-8月份，商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。计算内容：房地

8、产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格。比较依据：分类测算再加权平均后，以1994年12月为基期对比算出用百分制指数