集体土地使用权是否可以抵押担保

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1、集体土地使用权是否可以抵押担保 我国土地制度实行的是土地集体所有和国家所有的二元体制。法律允许国有土地使用权转让交易，而对于集体土地使用权原则上是禁止交易转让的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了国有土地使用权的使用者在其出让合同期限内享有转让权，而法律并没有赋予集体土地所有者和集体土地个人使用者这些出售、转让等权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。依据《土地管理法》对

2、土地的分类的规定，集体土地使用权可以大体分为两类：一是农用地使用权，二是建设用地使用权。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等以及可以用于农业开发的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括个人使用的宅基地和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《物权

3、法》第一百八十三条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。由此可见，现实的农村土地的“集体所有权”不具备所有权“完全的支配权、绝对的处分权和物权的独立性”的权利，它不具备占有、使用、收益、处分的所有权全部权能。设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让的，否则就将影响到抵押合同的效力。由于我国目前的法律规定对于集体土地使用权的流转有严格的限制，

4、因此能够符合法定抵押条件的集体土地也极为有限。依据我国目前法律的规定，集体土地使用权中可以抵押的只是特定的集体土地建设用地使用权，即《担保法》规定的两种情况：第一，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权（以下简称“四荒”土地使用权）；第二，乡（镇）村企业以厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押(以下简称乡村企业集体土地使用权)。上述抵押涉及的集体土地使用权，在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用途。乡村企业集体土地使用权设定抵押存在四个

5、限制：1.   土地使用权必须已经经过县级土地管理部门登记，未经登记的不得设定抵押；2.   土地上必须有厂房等地上建筑物。如果只是一块空地，不得设定抵押；3.   土地只能与土地上的厂房等地上建筑物一并设定抵押，不得单独设定抵押；4.   抵押的范围是厂房等地上建筑物占用范围内的土地使用权，而不是全部地块的土地使用权。《物权法》还列举了禁止抵押的集体土地：第一，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但法律规定可以抵押的除外；第二，乡（镇）村企业的集体土地使用权不得单独抵押。