静安区华山公寓项目评估报告x

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1、静安区华山公寓项目研判报告2014年03月Part1项目解读项目基本情况项目周边配套项目SWOT分析内环内、核心地段、涉外服务型高端酒店式公寓Part1项目解读/基本情况华山公寓上海戏剧学院华山医院华东医院小区位于静安区华山路688号，地处内环以内小区由2幢超高层组成，总占地面积8798平方米，建筑面积44468平方米小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全小区为大户型精装修酒店式公寓，租客主要以大型外企的高管和领馆成员为主。Part1项目解读/周边配套项目周边配套一应俱全，且整体档次高。周边配套学校轨交公交医院百货、超市其他1km内上海戏

2、剧学院、爱菊小学、市西小学、中国福利会托儿所、华山美术幼儿园、五原路幼儿园等2号线、7号线、11号线62路、838路、71路、01陆、57路、127路、936路、925路、48路、113路等华山医院、华东医院、同仁医院等久光百货、华联超市、联华超市、乐购超市上海希尔顿酒店、静安宾馆、上海国际贵都大饭店、美丽园龙都大酒店、上海日航酒店等项目地处静安寺商圈，区域内配套完善和成熟，各类设施一应俱全项目周边配套齐全，且整体档次高Part1项目背景/SWOT分析车程时间根据百度地图测算项目区位优势显著，无明显抗性。小区地处静安区华山路上，位于市中心，地段优势明显小区周边配套设施完善，大型

3、的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全，且整体档次高。项目周边均为为数不少的高档住宅小区，区域整体的档次高端。小区为涉外型的精装修酒店式公寓，目前出租率较高，而租客的整体层次高，主要以大型外企的高管和领馆成员为主。优势：劣势：小区超高层，容积率相对较高位于市中心，小区自身的绿化较低，景观较少，停车位也相对较为紧张。项目建成时间较长，产权年限有所下降（竣工时间1998年）Part2市场部分区域商品住宅的供需价走势在售项目的分布和销售情况周边二手房价格和租金周边酒店式公寓租金和售价竞品个案分析市场总结2013年静安区普通住宅市场呈现供需价直线上线的良好态势，供需比为1

4、：0.76，房价再次突破6万元/平米，同比出现18.7%的上涨。Part2区域住宅市场分析2013年静安楼市的供应量再度“开闸”，在“静安豪景苑”的带动下，公寓市场呈现供需直线上升的良好态势，供求比为1：0.76。价格方面，全区房价处于上行的态势，2013年公寓房价再次突破6万元/平米，成交均价达66904元/㎡，同比出现18.7%的上涨，与2011年基本持平。Part2板块竞争格局分析/普通住宅供销情况存销走势存销走势：2013年静安区公寓市场存量约6.1万平米，存销比为2.13，虽环比有所下降，但后期仍有一定的压力。目前在售的公寓主要集中在“北静安”区域内，价格大多在700

5、00-85000元/平方米。而本项目所在的区域（南静安）基本无房可售。Part2区域在售项目的分布和销售情况板块重点公寓项目去化情况一览表项目名称首开时间销售时间（月）总供应面积总销售面积月均销售面积总去化率成交均价存量存量去化周期（月）静安豪景苑2004-10-04113978177717068378.9%741462064730.2远中风华园2006-04-0695815737524779292%8353563267.9静安豪景苑远中风华园成交价格：73307元/平米主力户型：90-120㎡二房和140-180㎡三房和四房主力总价：660-1350万元静安区在售公寓主力成交

6、面积为80-90㎡二房和80-90㎡三房和四房，板块公寓当前均价73307元/平米，主力总价660-1350万元。板块内在售一手房可数量有限，产品形态以改置型户型为主，房型面积相对较大。北静安南静安项目周边二手房可售量有限，公寓产品形态大多为改善性需求，嘉里华庭由于产品品质相对较高、房龄较新，因此房价和租金也最高。Part2周边二手房的价格租金情况东方剑桥55750元/㎡租金11555元/月嘉里华庭一期78581元/㎡租金21279元/月一品苑47614元/㎡租金15570元/月华敏世纪43848元/㎡租金7862元/月金柏苑41390元/㎡租金9724元/月嘉里华庭二期962

7、36元/㎡租金29925元/月Part2周边酒店式公寓租金和售价由于本项目前期定位于涉外服务型酒店式公寓，因此本司在调研中，选择与本项目相同品质和租金价格的竞品进行市场分析，以得到本项目的合理市场定位。目前区域内及周边涉外服务型的酒店式公寓，大多由开发商统一管理，只租不售。嘉里华庭只租不售租金3.8—4.3万元/月华山公寓只租不售租金3—3.3万元/月芝大厦售价56355元/㎡租金3-3.6万元/月淮海公寓只租不售租金4-4.3万元/月嘉豪苑只租不售租金2.6—3.5万元/月备注：目前区域内