阶段性担保责任

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1、阶段性担保责任的厘清实践中，阶段性担保主要出现在借款人在《房屋所有权证》及《国有土地使用证》尚未取得时向贷款人（主要是银行）借款情形下。一般房屋抵押贷款发放程序是：借款人将房屋抵押给贷款人，贷款人在取得《房屋抵押他项权证》后才放款。而通过由房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保的形式，贷款人可以在《房屋抵押他项权证》取得之前就发放贷款。本来，阶段性担保制度对于解决风险敞口期问题提供了有效途径，但是在司法实践中，由于对阶段性担保的担保责任认识不一，使提供阶段性担保的保证人承担了不应有的风险，极大的挫伤了阶段性担保保证人的积极

2、性，违背了阶段性担保制度的设立初衷。本文写作的目的即为厘清阶段性担保保证人的责任范围，以期阶段性担保制度健康发展。一、阶段性担保制度创立的目的----解决贷款风险敞口期问题，加快商品交易的进程。在房屋买卖交易过程中，房屋开发商希望早日回收资金以减轻资金压力，二手房出售人希望尽快全部收回售房款，而在上述两种情形下，房屋买受人并没有取得房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，无法及时的将房屋抵押给银行，没有抵押物银行也不愿意放款，因为银行如果在取得《房屋抵押他项权证》前放款，在银行放款之日至借款人依照约定办理《房屋抵押他项权证》并

3、交付银行之日期间，银行的贷款债权是没有任何担保的，这个期间我们称之为贷款风险敞口期。阶段性担保专为解决贷款的风险敞口期问题而生，由房屋开发商或者房产中介、担保公司为贷款风险敞口期区间提供担保，贷款人可以将风险转嫁给房屋开发商、房产中介、担保公司，解决了贷款人的提前放款后顾之忧。而贷款人提前放款，作为借款人的买受人就可以及时将购房款支付给房屋出售人，从而加快商品交易的进程。二、阶段性担保的法律属性----附解除条件的民事法律行为。当事人在为法律行为时，可以附加一定条件，将条件的成就与否（作为条件的事实出现与否）作为民事法律行为效力发

4、生或者消灭的根据。解除条件又称失效条件，是指可以使已经生效的法律行为失去效力的条件，即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的担保。即阶段性担保专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人取得了《房屋抵押他项权证》，阶段性担保的使命就此终结。若在贷款人取得《房屋抵押他项权证

5、》之前，贷款债权符合收贷条件（提前收回或贷款到期等），提供阶段性担保所附的解除条件尚未成就，阶段性担保的保证人就应对整个贷款人的全部债权承担保证责任。从阶段性担保的上述特征看，阶段性担保系附解除条件之民事法律行为。三、阶段性担保区间与保证期间的关系。司法实践中，包括北京和武汉地区相当多的人民法院，援引担保法司法解释第三十二条“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”之规定，认定提供阶段性担保的保证人对贷款人的债权承担连带责任，而根本就不考虑阶段性担保的条件是否成就，

6、将保证期间概念与阶段性担保附条件之民事法律行为混为一谈，在实践中造成了极大地混乱，给提供阶段性担保的保证人带来了不应有的极大风险。这种风险完全是由于人民法院对法律法规理解错误而造成的认识风险。因此有必要对阶段性担保区间与保证期间进行区别。所谓保证期间，是指根据债权人和保证人的约定或者法律规定由保证人承担保证责任的期间。根据担保法及其司法解释的规定，保证期间为除斥期间，若债权人未在保证期间内向保证人提出承担保证责任的主张，债权人要求保证人承担保证责任的权利消灭，但是债权人在保证期间提出要求保证人承担保证责任的主张，保证期间自动失效，

7、债权人的保证债权仅受诉讼时效的约束，保证期间再无任何意义。而阶段性担保中所附的条件若成就（贷款人取得了《房屋抵押他项权证》），根本就不发生保证人要承担担保责任的法律后果，保证期间制度在此没有任何适用的前提。相反，若阶段性担保中所附的条件没有成就（贷款人未取得《房屋抵押他项权证》），此时若贷款人依照合同约定收回贷款（提前收贷或贷款到期），即担保人仍处于担保区间，提供阶段性担保的保证人应承担担保责任，自动受到保证期间制度的约束。贷款人必须在保证期间内向保证人主张权利，否则权利灭失。即保证期间适用的前提是保证人存在保证责任，或者说保证人

8、仍然处于保证区间。对于贷款人已经取得了《房屋抵押他项权证》的情形，阶段性担保保证人的使命已经完成，保证区间已过，阶段性担保保证人当然无须承担保证责任，保证期间对阶段性担保保证人毫无意义，完全没有适用的前提。四、阶段性担保风险防控要点。上文已论述，阶