戴南金泽商业项目设计任务书

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1、“戴南金泽商业项目”设计任务书（深化方案）一、 核心设计要点1、 本项目商业设计要求和“区域商业中心”的定位相符，在周边乡镇中较为先进的步行街商业形态为载体，集“购物、餐饮、休闲、娱乐”为一体。2、 本商业作为戴南“大型”、“规模化”的商业场所出现，要求规划的各功能区之间协调互补，增强商业魅力。3、 商业规划设计要充分考虑步行街的人车自然分流，动线设置合理顺畅，并且要避免噪声、汽车废气等对步行街购物环境质量的影响。4、 外街与步行内街过渡自然，不能太生硬，如可以考虑用水景、绿化、广场等形成过渡。通过增强临街与内街之间人的“对流性”，使商业布局整体集客能力大大增强。5、 

2、步行轴线需设置多个小广场作节点，在主入口处设计一个不少于1600平方米左右的“公园式”广场，并设置一定标志性的建筑。6、 设计时要充分考虑主力店（苏果大卖场）对整个商业步行街的影响力，主力店周边的路网设计要求具有较强的放射性和流动性。7、 整个商业的建筑风格要求要以现代风格为主，简洁明快。8、 商业建筑形态，内部格局及铺面分隔，充分考虑未来消费者购物需要，及商家经营方便及使用需要。二、  商用物业的市场定位“旗舰级”中心城镇商圈（打造戴南“客厅”，立足戴南,辐射周边乡镇）定位诠析：根据对消费者的深层次需求了解，目前他们购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高，且普遍期

3、望“大型”、“规模化”的商业场所出现。本项目“旗舰级”的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴戴南商业，形成新商圈将有较大作用。戴南地处“兴化、姜堰、东台”三市交界的位置，且无论在经济实力、规模、人气等方面均为七镇之首。产业上，以“中国·戴南”为中心的三市七镇及周边地区，在“十一·五”末将形成中国乃至世界著名的不锈钢产业集群，成为千亿级“航空母舰”。另一方面，戴南镇作为发展前景较好的重点区域，将以城市的标准和理念进行规划，提高其知名度和中心城镇的集聚力，进入加快向小城市规模方向培育的阶段。本商业项目将是新市镇中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，戴南最具规模的大

4、型商业中心，其中有苏果大卖场——这一对乡镇级行政区域而言相对超前（目前周边仅县级市才有）的商业形态进驻，对辐射周边有较强的有时。此外，由于目前戴南及周边缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在一定高度以上，它将为“旗舰级的商业中心”，未来以此为核心形成商圈，不但是戴南产业、商务的“客厅”（戴南新形象体现，接待往来的客人），也是周边乡镇的商业中心，真正做到立足戴南、辐射周边乡镇。三、步行街的主题定位“一站式”消费步行街（商业中心）根据戴南金泽商业项目“旗舰级中心城镇商圈”的项目定位，再结合戴南的实际情况，将本项目的步行街定位为“‘一站式’消费步行街”，是一个集“购物、

5、餐饮、娱乐休闲”为一体的综合性、规模化的商业场所，即“一站式”消费商业中心。四、项目基本资料（粗算）1)      位置：新泽路以南、戴三路以东、振兴路以西，生产河以北；2)      占地面积：占地81亩左右，约在54184平方米；3)      容积率：建议在1.3-1.4左右；4)      商业总建筑面积：建议在7万平方米左右；5)      主力店的建筑面积：23040平方米；占地面积：120*64=7680平方米；（设计三层，每层要求全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分，可考虑地下室或半地下室停车问题，根据苏果大卖场的具体要求设计）6)    

6、  步行街区的建筑面积约为45000平方米；则占地面积为25000平方米左右；（主要是以两层为主，局部三层或者根据经营功能的特殊类型进行设计等，每层要求全框架结构）；7)      商业建筑占地面积：7680+25000=32680平方米；8)      建筑密度：32680/54184=60.31%9)      绿化覆盖率：1-60.31%=39.69%（含交通、广场等公建面积）五、项目的开发周期1)      一期主要开发23040平方米的主力店（苏果大卖场）和约16500平方米的沿街商铺a)      主力店要求占地7680平方米，共三层；b)      主力店

7、要求全框架结构，可以自由分割；c)      沿街商铺要求全框架结构，共两层，局部三层；d)      一层层高6米，二层层高4~4.5米（开放式的回字形商铺）e)      建筑形式现代、简洁、明快，兼顾广告牌位设计。开发类型：（仅供参考，具体视招商情况而定）Ø        主力店为苏果大卖场；Ø        沿街一楼为中高档次型品牌专卖店；Ø        二楼中低档服装专卖店，服饰广场，小商品市场。2)      二期开发剩余地块约30000平方米的商业；a)      二期开发与步行街相配套的区域；b)      建筑形式要求