《反担保项目评估》PPT课件

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1、第五章反担保项目评估反担保：担保人为债务人向债权人提供担保时，担保人为了分散、化解风险而要求债务人向其提供的担保措施。反担保的本质是债务人向担保人承诺适用：《中华人民共和国担保法》方式：债务人提供的抵押、质押第三人提供的保证、抵押、质押措施：物的反担保权利的反担保信用的反担保广东金融学院反担保评估的要点要确定评估基准日的价值要确定未来代偿时的价值及变现难度、税费等要根据项目风险和反担保措施的种类分别设定折扣率由于反担保评估专业性强、涉及面广，因此要慎重选择评估中介机构反担保措施的审核广东金融学院反担保措施的审核——在进行反担保价值评估前，要审核反担保措施、反担保

2、人的合法性和担保标的的权属，为未来工作奠定法律基础。合法性审核：见《担保法》、《担保法司法解释》（1）关于保证人的规定（2）关于是否可以抵押的财产的规定（3）关于可以质押的票据及权利的规定反担保物和权利的权属审核：有关权属凭证的真正所有人几方共有时，确定是否经过共有人同意是否存在权利瑕疵反担保措施的生效保证反担保措施的生效；抵押反担保措施的生效；质押反担保措施的生效；其它反担保措施的生效。反担保措施评估的原则广东金融学院客观性科学性替代性公开市场稳健性变现性反担保措施评估的标的物特点无暇性可变现性、易变现性未来性完整性变现的税费反担保措施评估的方法广东金融学院市

3、场价格比较法：在市场上寻求相似的参照物，得出被评估表的的评估值。重置成本法：重新购置的成本减相应的贬值的计算方法。反担保标的评估值＝重置成本－实体性贬值－经济性贬值－功能性贬值反担保标的的评估值＝重置成本×成新率（现行价值与重置价值的比重）收益现值法：按照未来预期收益折为现值的方法。nFtP=∑----------t=1(1+r)t清算价格法：以清算价格为标准进行评估的方法。适用范围：企业破产、资产抵押、停业清理评估方法：现行市价折扣法、模拟拍卖法广东金融学院目的——提高企业违约成本，防范道德风险企业固定资产抵押（国土房管局办理登记手续）股权质押（工商局办理登记

4、手续）股东个人连带责任其他反担保措施：设备抵押（发票、工商登记）、地上建筑物、按揭房、集体土地、宅基地、动产质押、知识产权、收费权、存货质押、账户监管、名义持股、应收款、票据质押等增加违约成本的措施。反担保评估的类型机器设备的评估(海关监管、租赁设备不可抵押）房地产的评估土地使用权的评估在建工程的评估未来收益权的评估无形资产的评估债券的评估股权质押与企业价值评估广东金融学院设计反担保措施机器设备的评估权属审核评估方法选择（市场价格比较法和重置成本法为主，一般不采用收益现值法）预测变现价值，确定抵押率。抵押率不高于60％－70％房地产的评估房地产的3种形态地产(指

5、土地或者土地使用权)建筑物(指不含土地的地上建筑物)房地合一(指土地与建筑结合在一起的状态)标的合法性和权属审核对共有财产的审核变现费用的预测广东金融学院土地使用权的评估按用途分类：商业娱乐用地工业用地住宅用地交通用地公共事业用地按开发程度分类：生地、毛地、熟地按地理位置分类：城市中心区、一般市区市区边沿区、郊区广东金融学院在建工程的评估“在建工程抵押指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资金以不转移占有方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”在建工程作为担保措施的抵押贷款，需用于在建工程的继续建设；在建工

6、程进行抵押时，其合法取得的土地使用权必须同时抵押。（在建工程作为反担保措施时，应同样遵循）审核时应该着重审核项目是否符合抵押登记条件广东金融学院未来收益权的评估1、汇票、支票、本票、债权、存款单、仓单、提单；2、依法可转让的股份、股票；3、依法可转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；4、依法可以质押的其它权利。以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的无形资产的评估特征：不具有物质实体，但却又要依托于一定的物质实体；具有某种权利或信誉，且是由其自身发展形成的；能够为生产经营持续带来经济效益，并由其主体排他性地控制；为其主体带来的经济利益具有一定的

7、不确定性。分类：自创无形资产，外购无形资产专利权、商标权、非专利技术、商誉获利能力低并难以转让的无形资产不宜作为质押标的。广东金融学院债券的评估特点：偿还性安全性流动性收益性影响因素：内部：债券期限长短债券票面利率高低税收待遇债券的流动性发行主体的信用外部：基础利率市场利率债券市场供求关系其它影响因素广东金融学院股权质押与企业价值评估1、股权质押股份股份的表现形式股权质押股东的权利和义务权利：经营管理权财产权监督权义务：足额认缴出资连带补缴出资差额不得擅自抽回出资以出资额为限对公司债务承担责任广东金融学院2、企业的价值表现形式：企业各类资产的价值总和企业投入资本

8、的价值股东权益价值基本方