房地产市场风险分析

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1、一、房地产市场风险的涵义及其特征 所谓房地产市场风险，是指影响房地产市场的多种因素，这些因素的作用难以或无法预料、控制。房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。 二．          房地产市场的泡

2、沫 实际上，房地产被称作是世界上最大的买卖。根据一项估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。房地产还占大多数经济体中有形资本总额的2/3左右。最重要的是，房地产是最大的资产类别，远远超过其它类别。拥有住房的人数大大超过拥有股票的人数。2010年以来长达一年多的时间里，中国政府不断出台针对过热的房地产市场的号称史上最严厉的调控措施，这引发了对中国房地产市场泡沫的大辩论。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫有多大？会不会破裂？什么时候破裂？有无希望“软着陆”？房地产，扼经济成长中投资与消费的咽

3、喉，但经济活力酝酿房地产泡沫几乎不幸地成了定理。处理得当，这个泡沫的膨胀将同它预示的经济机体炎症一同消弭，但稍有疏失，它就能从一个简单的征候摇身变为糜烂麇集之地，直接引发经济机体无可救药的崩溃。二十年来，环太平洋经历了二次因为房地产泡沫被刺破而造成的房地产金融危机。1991年日本房地产泡沫被刺破，使日本经济“失去了二十年”；还有2008年至今美国由于房地产泡沫破裂而造成了这次的金融危机。在我看来，尽管这两次由于房地产泡沫破裂而引发的危机各有各自的起因，但又遵循着共同的规律。房地产行业的一个最重要的特点，即它与金融业有着天然的密切联系，这主要是

4、由房地产业的投资规模决定的。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。如果不通过融资，房地产很难做出规模；而一旦房地产进行了某种形式的融资，开发商和投资者就共同承担了风险。 三、 信贷顺周期 在一个不受到政策干预的自由资本主义金融体系内，信贷是顺周期的——当经济处于上升阶段时，信贷会扩张；而当经济下行时，信贷便会紧缩。在上述日本、香港、美国发生的房地产金融危机中，信贷的这种顺周期行为形成了金融体系内生的不稳定，并最终造成危机的爆发。这个周期的过程是这样的：转位、繁荣、亢奋、获

5、利、恐慌。转位的发生往往是由于一些来自于经济体外部的冲击，如中国上世纪70年代未的改革开放和美国在上世纪90年代的互联网技术等。这样的外部冲击如果足够大，则会形成经济体内一些行业性的赢利机会。投资者基于对未来赢利的憧憬，开始通过举债来加大投资。资金的流入推高资产价格，并进一步扩展到其他行业，最终推动整个经济的发展，形成一个正的反馈循环系统。于是经济的发展越来越快，投资者越来越兴奋，他们的赢利预期开始日益建立在资本价格上升（而不是着眼于投资对象的使用功能）的基础上。此时，投资就变成了投机，经济的发展便从理性的、基于基本面的发展过渡到了趋向非理性

6、的“亢奋”阶段了。当周围越来越多的人开始获取超额收益时，更多的人就不可避免地卷入其中，开始盲目地寻求高收益。泡沫在这个时候也就形成了。在整个过程中，信贷起到推波助澜的作用，并且在泡沫破裂时产生毁灭性的打击。　　这样的周期危机发展过程多次上演。 四．2008年美国房地产泡沫破裂引发的金融危机 美国在2008年这次的金融危机是由于房地产泡沫的破裂而造成。这次美国房地产泡沫的形成又是与信贷的扩张紧密相连。信贷扩张的原因很多，包括中央政府鼓励买房的政策目标、两房（房利美、房地美）的组建、美联储的低息政策、金融衍生品的发展以及银行对风险防范意识的降低等

7、。从信贷的需求角度来看，房地产投资者在市场过热时积极参与并对贷款产生旺盛的需求。这样，在房地产市场的上行周期，银行盲目放贷，投资者盲目借贷，共同造成了美国房地产市场最终的虚假繁荣。美联储的政策同样起到至关重要的作用。由于2001年的经济衰退及“911”恐怖袭击，美联储持续降息，于2003年6月将联邦基金利率降至1％，并且在此低位保持了一年。低利率导致对贷款需求的增加。同时普遍的低息环境造成信贷供应方对利息收入的饥饿需求。饥不择食的结果就是将贷款投向风险越来越高的领域。这就使更多低收入人群加入贷款买房的大军，对房地产市场起到推波助澜的作用，同时

8、增加市场的杠杆，加大市场风险。而美联储从2004年6月开始连续小幅度加息，用了两年时间加息至5.25％，最终刺破了房地产的泡沫。2007年8月是美国房地产金融体系从