20131202盛达地产海湖新区盛达世纪新城项目营销诊断及整改策略-adu教程

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1、盛达集团&聚富地产海湖新区盛达国际新城项目营销诊断及整改策略西安执信行房地产营销策划有限公司PropertiesLimitedistheletter执信行汇报纲要项目市场背景分析项目存在问题解析整改策略市场环境区域市场开发层面营销层面重塑方向包装层面城市分析市场样板选择市场背景层面买点层面环境应对经济分析样板项目分析市场竞争层面渠道层面市场站位地产分析项目优劣对比销售层面营销建议执信行1.市场背景分析——城市特点西宁城市资源集中度、城市产值贡献度较高，城市化进程提速，在特定城市骨架的发展下，其房地产的开发空间很大，前景很好中心城市吸

2、纳力西宁市是青藏高原唯一的大城市，也是青藏高原最适宜居住的城市。西宁的国内生产总值占全省的三分之一，工业产值占全省近三分之二，地方财政收入占全省二分之一。全省人口的70%集中在西宁及其周围的海东地区。城市化进程提速省会城市西宁随着经济建设步伐的加快，中心辐射带动作用日益突出。周边地区居民看好西宁，纷纷在西宁购房置业和农村富余劳动力不断向城镇非农产业转移，大量农民进城务工创业有力地推进了西宁城镇化的进程特定的城市骨架由于西宁主城区的发展限制性，城市骨架总体呈东西向发展，以河两岸发展明显，在这种城市发展的模式下，成片区、成规模、有一定城

3、市资源的区域发展迅速。执信行1.项目市场背景分析——经济特点西宁目前属于快速发展的十年，城市建设步伐加快，地产拉动投资，投资拉动经济，房地产投资已经是西宁经济增长的新引擎过去十年是西宁加快发展，富民强市，建设青藏高原区域性现代化中心城市的关键时期，也是全城市建设迅猛面建设小康社会，构建和谐西宁的重要时期投资作为拉动经济增长的“三驾马车”（投资、消费、出口）之一，现实需求大，潜在需求更大，投资拉动经济在较长时间内固定资产投资仍是拉动西宁市经济增长的主要力量房地产业作为拉动投资增长的生力军，在国家宏观政策影响下，保持健康、平稳、快速发展

4、，为地产拉动投资西宁市经济又好又快发展奠定坚实基础执信行1.项目市场背景分析——投资特点西宁经济属于投资拉动型，推动西宁经济发展的主要动力是投资和消费，而房地产业作为拉动城市投资和消费的核心，其作用功不可没历年西宁地区生产总值、固定资产投资、房地产投资情况表明细房地产投资房地产投资地区生全社会固定房地产完成比上年增长比上年增长比上年增长占地区生产占全社会固产总值资产投资投资（%）（%）（%）总值比重定资产投资（亿元）（亿元）（亿元）（%）比重（%）年份2009年501.0713.3312.0441.0063.8442.7612.74

5、20.462010年628.2818.2403.0029.1595.0049.4015.1223.572011年725.6615.50419.0429.5298.9026.4617.2523.60①西宁房地产业经过近二十年的发展，已逐步成为拉动西宁经济增长的支柱产业之一；②西宁房地产业投资占地区生产总值的比重一直保持在9%—13%之间，占固定资产投资的比重达到了20%；③房地产开发及住房建设完成的投资额占地区生产总值和全社会固定资产投资的比重一直保持在较高水平。执信行1.项目市场背景分析——地产特点西宁房地产施工面积已由过去的100

6、万平米跨越到1000万平米，施工面积增长速度明显放缓，跌至07年前的水平，市场去化压力逐渐凸显2000601800501600140040120010003080020600400102000003年04年05年06年07年08年09年10年11年12年施工面积114.57376.8382.49418.09537.13579.49723.641129.021276.211891增速（%）5.687.521.519.3128.477.8924.8856.0211.3614施工面积增速（%）①西宁房地产业经过6年的增长，房地产施工面积由

7、100万平米增加到1000万平米，速度惊人；②西宁房地产业经过10年的高速增长后，增长速度严重下滑至14%，跌到07年前的增长水平。执信行1.项目市场背景分析——地产特点西宁房地产竣工面积在11年实现了翻倍式增长，但在12年以后竣工面积急剧下滑，西宁总体的房地产市场面临新的销售增长压力4505040045403503530030250252002015015100105050003年04年05年06年07年08年09年10年11年12年竣工面积153137.297.69120.43161.03210.67154.68217.1426

8、.58416.2增速（%）7.751.4228.823.2733.7230.8246.6840.35217.7竣工面积增速（%）①西宁房地产业施工面积在08年金融危机以后面临小幅下滑，在11年以后重新回到高速运行水平；②西宁房地产业施