西安市国有土地上房屋征收评估办法(公示版)

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1、西安市国有土地上房屋征收评估办法解读——王文江.一、我市国有土地上房屋拆迁（征收）评估政策的发展历程1991年3月22日国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，这是我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规，它的实施标志着我国城市房屋拆迁补偿制度的初步确立。1993年4月5日西安市政府发布《西安市城市建设拆迁安置办法》；1994年8月25日西安市政府发布《西安市城市建设拆迁安置实施细则》。这两个办法的出台，标志着我市的城市建设拆迁走入法制化和规范化的模式，也为我市的城市房屋拆迁奠定了基础。1、1991年3月22日至2003年10月15日2001年6月6日国务院第40次常务会

2、议通过了新修改的《城市房屋拆迁管理条例》，本次修改最重要的一点是明确了可以采用货币补偿的方式，并考虑了土地使用权的因素，对保护房屋所有权人的合法权益起到非常重要的意义。2001年6月13日国务院颁布新的《城市房屋拆迁管理条例》。条例第二十三条，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。条例第二十四条，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2003年10月15日西安市人大常委会通过《西安市城市房屋拆迁管理办法》。2003年12月1日建设部颁布《城市房屋拆迁估价指导意见》。2004年5月10日西安市政府公布《西安市

3、城市房屋拆迁管理实施细则》。同日公布《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》。基于此我市的城市房屋拆迁估价体系逐步建立，以公开市场价格为标准的区位基准价格修正体系在我市的城市房屋拆迁估价活动中实施了近8年时间。2、2003年10月15日至2011年1月21日在此体系中还有一个标准起到了至关重要的作用——《西安市各类房屋重置价格标准》。1993年公布《西安市各类房屋重置价格标准》。1995年进行修正并重新公布。2004年进行修正报市政府，以会议纪要形式下发并开始实施。2008年进行修正，在实际工作中开始实施。2009年进行修正，在实际工作中开始实施。2011年1月21日国务院颁

4、布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。2011年6月3日建设部公布《国有土地上房屋征收评估办法》。2012年3月29日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》。2012年4月1日西安市政府公布《西安市国有土地上房屋征收评估办法》。3、2011年1月21日至今二、《评估办法》解读1、法律依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》建设部《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》2、适用范围《办法》中规定为本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国有土地征收行为。《评估办法》属于技术标准范畴，其技术路线

5、和价值定义及内涵是具有共性的，因此认为我市其它行政区域均可参照适用，其差异可能为部分涉及管理范畴的内容。房地产市场价值，其内涵是在市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性而形成的价格，也叫公允市场价格。这是一个理论价格，因为多数情况下是无法达到以上所表述的公开市场条件。3、《办法》中所提及的价值定义及内涵被征收房屋价值，《办法》第二十四条表述为是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，有熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交

6、易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋类似房地产的市场价值，《办法》第二十五条表述为指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。典型房屋市场价值，是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建筑年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋选择其具有代表性和共性的某一房屋，将其设定为该区域同类型房屋的典型房屋而确定的其市场价值。其价值的确定可采用市场比较法或其它方法。产权调换房屋价值，是指用于产权调换的建筑物及其土地使用权

7、的市场价值。通俗的理解就是按照《办法》中的价值定义所确定的用于产权调换（实物安置房屋）的市场价值。这里要区分现房与期房的价值差异，对于期房应予以贴现处理。4、法律责任《评估办法》第四条明确独立、客观、公正原则，明确任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。《征收办法》第三十九条，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。第四章，整章条款均为法律责任条款。5、程序及操作标准⑴征收主管部门应建立征收评估机构的管理制度和准入制度，并向社会公示；（第六条、第七条）⑵被征收人协商选定评估机构（时间限制5日内）；⑶协商