购房者的消费者身份发言大纲

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1、经济法课堂发言大纲今天我们所要讨论的内容是：购房者是否属于消费者一、我们组的讨论的结果是：购房者是消费者二、相关释义既然要讨论问题，那么首先我们要弄清楚这个讨论题目，消费者当然是我们首先最主要下清定义的重点。1．消费者。《消法》第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。也就是说，为生活消费需要，购买商品或者接受服务的人，就是消费者。但是，该条没有明确规定，购房者属于或者不属于消费者，还需要进一步解释。接着，我们提到了购房者，顾

2、名思义，当然是买房子的人。经过我们组的讨论，认为对于各种各样的房子，各种各样原因买房子的人，我们都不用赘述，因为我们今天讨论的题目所涉及到的，是属于商品房范畴，因此在这里我们就研究下商品房的概念。2．商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的建成后用于市场出售出租的房屋。通过这两个定义，我们不难发现，消费者中“为生活消费需要，购买商品或者接受服务的人”，商品房中“建成

3、后用于市场出售出租的房屋”。也就是说，商品房建成就是为了让人们来买，而房子又是人们所不可或缺的生活用品之一。因此，就定义上来看，也支持了我们组购房者是消费者的观点。三、购房者受消法保护所涉及到的问题及其现有相应解决措施既然我们已认定购房者是消费者这一前提，那么我们就来看看为什么会产生出不同的观点，来让我们今天在这里讨论这一题目呢？现在屏幕上所显示的是消法的第四十九条，关于双倍赔偿的问题，在我们组讨论的过程中，认为很多人不愿意把购房者化为消费者范围内的主要原因之一就是在这双倍赔偿问题上，因为相对来讲

4、，房子的标的额还是很大的，所以很容易造成利益失衡。1.第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。其中，赞成的多为法学家与消费者，不赞成的多为司法界与房产界在学理上，反对在商品房交易上适用《消法》第四十九条的学者，比如民法学家梁慧星教授，所给出的最强有力的理由是：“消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的产品质量

5、法明文规定不包括建筑物，可作参考。我们组员中一开始不赞同最后这一结论的同学也是认为梁慧星教授的理由很有道理，并且作为消法的起草者之一的教授也很有说服力。但是，（1）司法实践中，多数法院在商品房交易上不适用《消法》第四十九条，最主要的原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。但也有个别法院适用，毕竟，在商品房买卖中，被骗几十万、上百万的消费者大有人在，不适用《消法》第四十九条仍将导致双方利害关系失衡。（2）《消法》第四十九条是否适用于商品房交易，之所以会

6、出现见仁见智的局面，归根结底就是是因为这把双刃剑容易导致交易双方的利益失衡。但是，如果我们肯定适用《消法》第四十九条在法律上并无障碍，原则是可行的，同时按上述，严格遵循《消法》第四十九条的本意而确定其在商品房交易中的适用范围，那么，在商品房交易中适用《消法》第四十九条就应该是合法合理的（不再有利益失衡）。具体的适用，无非以下两种方式：1、由有关部门立法或给出司法解释，按前面论述的方向具体确定《消法》第四十九条在商品房交易中的适用原则及范围，强制性地进行双倍赔偿。2、由商品房交易双方按前述确定的原则

7、和范围，在合同中约定双倍赔偿的具体事项。此时，《消法》第四十九条的效力通过合同的约定而得以适用。其他法律支持：最高院的《解释》关于双倍赔偿的规定（第八条、第九条关于欺诈及隐瞒的双倍赔偿，第十四条第（二）项关于建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿），沿用的就是第1种方式。虽然《解释》在阐明其制定依据时，并未指出《消法》是依据之一，但其实《消法》必是其依据中的重点，因为依民法原理，惩罚性的双倍赔偿在法理上是很难说得通的。而《解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成

8、的损失30％为标准适当减少”的规定，实已说明最高院已充分意识到《解释》的双倍赔偿并不来自民法原理或正在适用的民法性法律。《商品房买卖合同示范文本》关于双倍赔偿的规定（第五条第2款关于建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿，第十三条关于装饰、设备不符合约定的双倍赔偿），沿用的是第2种方式。在《关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》中，建设部与国家工商行政管理局还明确地说：“各地要以推行新的《示范文本》为契机，加强房地产市场的管理，规范商品房销售行为，切实解决老百姓购房的后顾之忧。”这