关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理

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1、关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理公共管理与法学院行政管理09-2袁芳0913010222关于公共物品和外部效应-城市土地利用的外部性及其管理摘要：城市土地在利用过程中必然要产生外部性，那么对土地利用外部性管理是否科学，是实现土地资源优化配置，合理高效利用土地的重要保证。以下介绍了城市土地利用外部性的定义和表现，从经济学角度对其进行了分析，最后在此基础上提出了政府对土地利用外部性管理的参考建议。关键词：公共物品城市土地　外部效应外部性1关于土地产品的外部性外部性又称外部效应，指某种经济活动所产生的对无关者的影响。这就是说，这种活动的某些成本并不由从事这项活动的当事人承担，而由

2、与这项活动无关的第三方承担，这种成本被称为外在成本或社会成本。同样，这种活动的某些效益也不由从事这项活动的当事人承担，而由与这项活动无关的第三方获得，这种收益被称为外在收益或社会收益。前一种情况，称为负外部性；后一种情况，称为正外部性。2城市土地利用外部性的主要表现　土地利用的外部性是指某一块土地的利用活动对相邻土地的质量、利用方式的选择、土地价值产生的影响。人们在利用土地从事任何行为时，都必然产生外部性。围绕城市土地利用，其外部性大致可以分为两种：一种是间接的影响，这种影响可能表现为对财产价值的影响，例如大规模公建可能提高临近地块的转售价格，城市公共环境的改善会提高旅游价值进而有利于相关行业

3、。间接影响有时还表现为对人们内心感受的刺激，如城市内新型建筑给人带来的愉悦(或反感)，功能更完善的住宅使老式的空置住宅更难售出，可以归入此类影响。另一种是直接影响(正面的或负面的)其他主体对财产的利用，例如摩天大楼的修建导致邻近的低矮建筑失去采光或受到建筑风洞的影响，或者在近郊修建机场而致临近居民受到噪声的侵扰，毁坏城市外围林地建造住宅造成城市空气质量下降，这些属于负面影响。而免费使用的新马路的开通，将给附近居民提供正的外部性。同样一种用地行为，对不同的社会主体可以产生不同的外部性。比如，城市内某条道路系统改善后，由于有效地提高通行能力，周围地区的土地会升值，那些没有对道路系统改善承担成本的原

4、土地权人可以获得正外部性，而在道路施工期内，道路两旁只拥有短期租约的经营者的收益将受影响，而承受了负的外部性。也有可能相同的用地行为对相同的社会主体既有正的外部性也有负的外部性，例如，摩天大楼遮挡光线，对邻近的低矮建筑，在冬季构成负的外部性，而在夏季可能就是正的外部性，因为可以极大地减小这些建筑的表面温度。3外部性的经济学解释从表面上看，土地利用的外部性是不同主体的土地利用行为产生的相互影响，但实质上是土地利用的私人成本和社会成本、私人收益和社会收益之间发生的偏离。公共物品在消费和使用上具有非竞争性的特征，一旦公共物品被生产出来，人们很容易免费使用，而要排除他人在公共物品中获得利益或者对消费者

5、收费往往要花费很高的成本，这使得私人无法生产或无法全部生产公共物品。土地利用的外部效应会使市场生产某种产品的供应量及其引致的土地资源配置量，以至最后形成的土地利用结构偏离社会的最优水平。根据科斯第一定理，所有围绕外部性发生的交易只要是无成本的，市场配置土地资源的结果将不会有不同。但现实是，人们围绕着外部性展开的交易常常是成本巨大的，有时由于缺乏可参照的交易条件，交易根本就无从进行。譬如，受影响的一方不愿接受任何条件的补偿而坚持要求消除这种影响，社会就必须决定谁的要求将被满足。决定的方式可以是借助于一定的、事先明确的决策程序，做出非此即彼的选择，但这样将导致两种结果：第一，如果缺乏统一的标准，选

6、择的结果纯粹取决于双方斗争的力量，使用土地的合理预期将难以形成，结果是影响对土地的投资建设；第二，由于土地自身的自然属性，利用土地的行为大多有不可移动的、甚至永久性的建筑作为结果，由于这些产品几乎没有替代性，非此即彼的选择可能意味着大量社会资源被废弃或浪费。4政府对外部性的公共管理城市土地利用外部性的普遍存在，这就要求政府对土地利用行为进行必要的控制，以保证土地利用符合社会需要。政府通过实施公共管理，在理论上有助于避免上述土地利用负外部性状况的出现。公共管理对于外部性的规制主要体现在三个方面：第一，政府可以将一定区域的土地利用或再利用的权利进行“捆绑”，使得一定地域内的用地者主体同一，也可以实

7、现外部成本内部化。比如我国在土地出让形式中的“成片开发土地出让”，在客观上就可以有效地减小第一次用地过程中的外部性问题。第二，以明晰的产权制度，确定各方的权属，这样争议一旦出现，解决争议的规则很明确，有助于尽快达成交易。比如民法中对相邻关系的规定，赋予原土地使用人利用他人的土地(建筑物)通风、采光的权利，则有利于明确补偿方的责任。如果政府明确规定，那些实施可能带来外部成本的用地行为的人，必须就其行