德铭阳光全程策划方案

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1、德铭二期【德铭阳光】全程操作策划方案编制：审核：审批：批准：2002年4月27日编制说明【德铭阳光】以一种新的零售业态进入攀枝花市，即新型态的大型购物中心（大型量贩店和主题百货相结合），对于本市的消费者而言非常陌生。从目前市场的调查反馈多数消费者仅对超市有所了解，因此，为确保【德铭阳光】成功开盘与开业需制定一套切实可行的整体营销策略。【德铭阳光】总体操作分为三个重大的阶段：销售阶段、招商阶段、经营阶段。每一个阶段都有其主要的媒体宣传策略及不同的操作手法。销售阶段（5月15日——8月15日）：着重对项目的形象宣传、实力简介、投资回报、风

2、险分析、经营模式、管理优势等的宣传。其宣传主要通过报纸广告、电视广告为主。通过软体炒作与硬体广告的强力轰炸达到一推出面市即可吸引消费者的目光，引领一种新的投资概念。招商阶段（5月15日——9月30日）：由于二期的招商与一期有着明显不同的方式与方法，所需求的目标商户的不同，其招商策略及媒体宣传策略有很大差异。招商期间对目标品牌商户的一对一主力招商尤其重要。外地招商更需媒体先行。考虑招商的特殊性，招商宣传以软体炒作为主，硬体广告为辅的原则进行。经营阶段（10月1日起）：成功的销售与招商是成功的经营的前提条件。通过开业时间的临近可以有效的拉

3、动尾盘招商的进程。开业的现场准备、开业活动策划及硬体媒体与新闻媒体的结合使用将项目的开业推向最高潮。经营阶段的宣传将以现场主题促销活动为主，硬体、软体广告为辅，全面塑造【德铭阳光】购物中心形象，打造【德铭阳光】品牌。总则——强势开盘——广泛宣传，创造品牌价值，实现项目利润，整合媒体资源，配合不同阶段的不同目标进行差异化的媒体策略，确保成功开业。总目标：①开业前销售率达90%②开业前招商率达90%销售阶段：5月15日——8月15日；阶段划分招商阶段：5月15日——9月30日;经营阶段：10月1日起为项目开业筹备和经营阶段。销售阶段：目标

4、客户群是购房者和投资者；由此可见，商业物业的推广比住宅物业的推广更为复杂，其目标客户群众多。因此准确把握目标客户群心理需求是项目成功推广的前提。1、开发商心理：①赚取利润为第一目标；②确保项目成功经营；③提高开发商的知名度和美誉度；2、业主：①投资增值（购买投资回报率高、风险性小的物业）；②经营回报（部分业主同时也是经营者，在经营的过程中牟取更大的利润）3、商家：①利用进入商场经营获利；②非常重视经营场地的区域位置；③注重经营场的交通优势，选择人气较旺的场所；④选择专业管理、品牌知名度高的场所进行经营。4、消费者：①消费观念发生转变，

5、不再是仅仅买东西，而是消费成为一种文明与时尚生活的一部分；②多数消费观念为：满足购物需求，感受潮流时尚；另一种心理凑势闹，寻找消费的乐趣；③消费者关心的是商场的环境、商品的丰满度、商场的服务质量。德招商阶段：目标客户群是品牌商家；铭目标客户分析经营阶段：目标客户群是消费者；阳光开发商、业主、商家、消费者心理分析宣①通过各种广告炒热项目，吸引投资者、商家传的目光，成为投资者、商家之间的话题，使策之产生购买、入驻的想法；划②分阶段实施广告宣传，采用多种媒体组合，总连续不断的进行宣传攻势；体③结合不同阶段，轻重缓急的实施广告宣传，思有效促进

6、项目销售与招商进程；路④采用本地区和目标招商地区的专业性媒体作为强势媒体；广告策略⑤采用硬体广告与软体炒作相结合的广告组合方式；⑥采用各种促销策略，实现眼球效应，达到项目还未开盘和开业时就已开始人气的聚积；⑦以尽量少的广告费用达到最佳的广告效果；媒体组合①报纸广告②电视广告③户外广告④电台广告⑤随报派送⑥专业杂志广告⑦DM直邮⑧大型现场SHOW⑨车身广告⑩网络广告针对不同的阶段与目标客户群选择有效的媒体组合方式进行项目宣传，以达到项目阶段需求。形象宣传定位：①新型态的大型休闲购物中心②实力、高档、时尚、休闲、文化、浪漫、不可思议的休闲

7、购物卖场广告主诉求点：①项目特点及优势②投资回报，信心保障③操作模式④管理优势⑤主力店、次主力店⑥入驻品牌⑦品牌推荐报纸450,000开盘促销30,000电视100,000售楼外、招商处宣传布置50,000户外、车身广告120,000宣传资料100,000开业促销100,000假期活动（元旦、春节、圣诞、五一、国庆）300,000开业包装资料准备50,000周年庆100,000主题活动（换季期间）400,000其它辅助活动（全年）100,000销售、招商阶段（5月15日——9月30日）总计：85万费用预估总计：190万经营阶段（10月

8、1日——2003年10月1日）总计：105万德铭阳光操作总控图销售率、招商率（%）第一阶段通过报纸广告、电视广告、户外广告、车身广告、软性炒作、新闻报道等多种广告形式进行全方位媒体宣传，采用强势的媒体攻势达到强制性消费者