2010年秦皇岛戴河国际、戴河海岸快销方案

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1、谨呈：秦皇岛博辉房地产集团有限公司北京鑫尊房地产顾问有限责任公司天下武功唯快不破剑走偏锋以快取胜——戴河国际、戴河海岸快销方案报告思路主体鑫尊简介服务内容附件Why:为什么要快销what:什么是快销how:如何实现快销能否提前回款千万Why:为什么要快销Why:为什么要快销战略因素政策因素规划因素宏观政策(2009年底)货币政策适度宽松二手房营业税遏制部分城市房价拿地首付上调货币政策将在宽松基础上微调，针对明年的货币政策，会议指出，将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。优惠由2年恢复至5年：国务院12月9日出台有关“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续

2、实施”的规定。国务院12月15日要求：要增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；要加强市场监管；推进保障性安居工程建设。拿地首付不低于50%：12月17日五部委打击开发商囤地炒地，拿地首付不得低于50%。政策因素2009年底，政府密集型出台了一系列政策上半年利好，下半年不可预期2010年计划的信贷投放是7.5万亿，上半年延续2009年宽松政策；政府密集出台抑制房价上涨政策，2010年下半年显现效应逐步呈现。政策因素专家预计：2010上半年房地产形势利好，下半年不可预期。鑫尊观点：以北京人为首的购买者对于政策影响非常敏感，下半年利空因素会增加购买

3、者观望程度；因此，本案要快速销售，快速回笼资金，落袋为安，规避不确定风险。博辉集团不仅是开发商，更是承担南戴河片区发展建设责任的城市运营商多项目多层级运作，将使开发企业无论是开发力度、资金要求、品牌力都将上升到新的高度，同时将产生整体区域运营整合的需求。战略因素本案是博辉集团的两个在售项目，另外白玉庄、环游世界宫项目再进入运作，将是四个以上项目同时操作，将是南戴河区域同时操作项目最多，同时肩负此区域房地产再次发展的主要力量；博辉集团在南戴河阶段性城市建设中起到决定性作用，承担了更多社会责任。在博辉地产开发的几个项目中，环球世界宫将成为博辉标志性项目；白玉庄项目开发周期偏长，需要本案承担回

4、款任务；作为集团发展战略中的重要环节，也要求本案快速销售回款。战略因素从博辉战略布局来说，本案肩负快速回款的任务北戴河新区的规划对本案影响规划因素长远来看，北戴河新区总体规划对本案销售有利；在2010年，此区域规划对本案销售借势利用价值不大。秦皇岛市北戴河新区总体规划必定先以南戴河开始向昌黎逐步建设，但此规划尚有不确定因素，并且实施并非一朝一夕能够完成。从政策、区域规划和战略布局三个方面来看：1、政策层面要求本案快速销售，以规避不确定因素造成的不利影响；2、博辉集团的开发战略布局，要求本案必须快速销售、快速回笼资金，以保证实现企业战略目标；3、北戴河新区规划长远来看对本案销售利好，但短期

5、借势不大，客观上不能减缓销售速度来等待区域升值带来的产品升值。为什么要快销—总结鑫尊观点：本案必须要快速销售！what:什么是快销what:什么是快销市场存量供应分析竞争分析快销说明目前南戴河区在售13个项目，潜在供给1个项目；除戴河新城外，更多小规模项目供应，而本案两个项目分别为4.4、5.4万平方米。绿茵港湾盛华苑海巢戴河龙湾鸥洲滨海新城戴河庭院金海岸倚海45°戴河新城蓝湾观海公寓：开盘销售项目：未开盘项目戴河苑海岸别苑戴河海岸戴河国际供应分析周边项目分布图项目名称在售面积潜在面积市场存量海岸别苑0.40.20.6绿茵港湾6.70.06.7戴河苑0.01.21.2海巢1.70.01.

6、7戴河龙湾2.21.71.7戴河国际0.11.61.7鸥洲0.626.226.8滨海新城3.010.013.0金海岸0.70.00.7倚海45°0.60.00.6盛华苑0.80.00.8蓝湾观海公寓0.20.00.2戴河新城17.60.017.6合计34.640.973.3单位：万平方米南戴河目前开盘项目在售面积34万平方米；整体市场存量超过73万平方米；本案的市场供应达到近10万平方米。小结：本案占市场存量约七分之一。市场存量本案占市场存量的近七分之一项目名称产品形式开盘时间均价销售率月销售套数海巢小高层2009年10月1000030%48金海岸高层2007年5月800092%40倚海

7、45°高层2006年10月700090%33蓝湾观海公寓高层2007年10月680090%6海岸别苑多拼2007年12月1350065%--鸥洲小高层2009年6月400090%90滨海新城高层一期2008年5月350070%60绿茵港湾多层二期2009年8月280030%56戴河新城多层2007年1月360080%50盛华苑多层2007年7月310065%6竞品分析南戴河市场项目销售状况本案月均销售套数应以45-60之间作为快销标