容积率修正系数方法

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1、辽宁省国有农用地基准地价制定技术要点(征求意见稿)为支持深化农垦土地管理制度改革，显化和维护农垦企业改制中涉及的国有农用地资产，便于我省国有农用地基准地价制定工作顺利开展，特制定本技术要点。一、适用范围本技术要点适用于全省范围内国有农用地基准地价制定工作。国有农用地的有偿使用，严格限定在农垦改革的范围内，具体工作范围由各市、县自然（国土）资源行政主管部门商农垦管理部门确定。二、依据(一）法规依据1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）2.《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）3.《中华

2、人民共和国农村土地承包法》（中华人民共和国主席令第73号）4.《资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）5.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令2005年第47号）86.《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发[2015]33号）7.《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号）8.《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号）9.国土资源部办公厅《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资发[2017]27号）10.辽宁省国土资源厅办公室

3、文件《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发[2017]178号）（二）技术依据1.《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）2.《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）3.《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）4.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）三、制定原则国有农用地基准地价制定过程中，除应遵循《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）、《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）规定的相关原则外，还须遵循以下原则：（一）稳定性原则。农垦是

4、国有农业经济的骨干和代表，制定国有农用地基准地价时，应综合考虑当地实际情况，统筹兼顾，确保农垦改革稳步推进，合理显化维护国有农用地资产。8（二）可持续发展原则。农业生产是国民经济各部门生产和发展的基础，是农垦存在与发展的基础。国有农用地基准地价的制定，应严格执行土地用途管制制度和生态保护制度，科学进行定级及估价工作。（三）指导性原则。国有农用地基准地价应客观反映区域农用地价格的平均水平，指导政府宏观调控农用地价格水平，促进国有农用地资源合理利用。四、国有农用地基准地价内涵国有农用地基准地价是县（市）政府根据需要，针对国有农用地

5、不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。国有农用地基准地价内涵应包括土地权利、土地权利年期、用地类型、耕作制度、农田基本设施状况、基准日等。（一）土地权利一定年期下的国有农用地使用权价格。（二）土地权利年期最高使用年限不得超过50年，建议设定为50年期。同时，各地应根据需要，编制土地使用年期修正系数。（三）用地类型指耕地及其他农用地类型。在基准地价制定中，可根据农垦改革需求并结合当地主要用地类型的实际情况确定。（四）耕作制度8主要是熟制问题，可以按照《农用地质量分等定级规程》GB/T28

6、407－2012中规定的标准耕作制度确定，也可以根据当地实际情况具体确定。（五）农田基本设施状况在基准地价制定中，按照各级别的农田基本设施的平均状况确定,但应达到能保障正常农业生产的条件，各地应根据用地类型情况设定。（六）基准日建议为某年的1月1日。五、国有农用地基准地价制定的技术路线和要求（一）国有农用地定级的技术路线和要求1.工作内容及工作程序（1）工作准备与收集资料。包括编写任务书，准备表格，收集农用地自然属性资料、农用地利用资料、农用地社会经济资料、农用地区位资料、图件资料及其他资料等，并对收集到的资料进行核实与整理。

7、（2）确定定级方法与定级因素。农用地定级的方法有修正法、因素法和样地法三种，依据不同的方法确定相应的定级因素。（3）计算定级因素分值并编制定级因素因子分值图。（4）划分定级单元。农用地定级单元划分方法主要有叠置法、地块法、网格法及多边形法。（5）计算定级单元各定级因素分值。（6）计算定级指数，初步划分土地级别。8（7）级别的划分与校验。根据单元定级指数，采用等间距法、数轴法或总分频率曲线法初步划分级别，并进行校验，确保农用地级别在县域范围内可比。（8）成果编绘。包括图件编绘、面积量算与统计、报告和基础资料汇编。2.应用方法的建

8、议结合我省实际情况，国有农用地定级可以首选修正法。建议结合使用最新发布的全省耕地质量等别年度更新与监测评价成果，明确采用自然质量分、自然质量等指数、利用等指数、经济等指数中的一种数据作为修正基础，选择土地区位条件、耕作便利度、土地利用状况等因素计算修正系数，对分等成果进行修正