城镇基准地价容积率修正方法.研究

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1、关于学位论文独立完成和内容创新的声明本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交酌学位论文是本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究的课题有新酌见解。据我所知，除文中特别加以说明、标注和致谢酌地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而段保存、汇编学住论文(纸质文本和电子文本)。(涉及保密内容的学住论文在解密后适用本授权书)学住获得者(学住论文作者)签名：蠢．墨整3～矛移20年月日学位论文指导教师签名：20第1章绪论1．1研究背景我国是人口大国，有13亿人口，占世界

2、人口的22％，但耕地面积只占世界的9％，人均占有的土地面积只有世界人均占有量的l／3左右，特别是人均耕地只有一亩多，大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足。据国土资源部土地变更调查统计显示：我国耕地面积己由1997年的1130l×108hm2减至2006年11214×108llIn2，10年净减少87×108hm2，我国粮食安全正面临着严重的威胁。随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地用做城市建设用地，这将使土地的供求矛盾更加突出。要缓解这一矛盾，我国城市的发

3、展规模就不能只追求数量型，一味贪大求全，外延式扩张，而更应强调质量型，注重城市规划、集约节约利用城市建设用地。2007国土资源部印发的《2007年国土资源工作要点》【l】，再次强调指出国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。对耕地保护按期开展检查，不断改进土地规划计划调控，继续严格土地审批和供应管理，严格审查农用地转用和土地征收方案，强化对城市新增建设用地规模的总体控制。从国家对土地管理的从严控制，可见我国现在人地矛盾的突出，集约节约用地的必要性。容积率是城市土地利用规划的重要指标，能够反映城市土地的投资强度和

4、收益，影响和制约城市规模和土地价格等。我国自2006年4月1日起施行的《城市规划编制办法》【2】第三十二条、第四十二条分别明确了城市总体规划与城市控制性详细规划(以下简称控规)的强制性内容，其中容积率是重要的控制指标。将容积率作为强制规划指标，就是因为太高或太低的容积率都会产生严重的不良后果。因此，合理而有效控制城市土地使用容积率至关重要。事实上，过去容积率已经是许多城市建设中的强制性内容，但从以往我国城市建设中暴露出来的问题看：多数控规编制方案所确定的包括容积率在内的许多技术指标，在城市建设管理中频频被突破。事实上“在西方，这些指

5、标也是经常讨论和被修改的”【3】。虽然都是修改，但区别在于西方是各个利益集团经过一定的法律程序博弈的结果，而在中国则是开发商、政府以及规划师之间协商的结局。目前，我国绝大多数城市容积率家底不清，几乎没有一座城市在建设过程中完全按照容积率指标建设，城市建设仍以外延扩张为主，新增建设用地中大多数是侵占耕地，致使我国耕地一直呈现锐减势头。要节约集约利用土地，提高土地利用率，途径之一就是要完善城镇地价体系，使地价在城镇地产市场中发挥重要作用。国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资

6、产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变；在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作

7、价出资(入股)、授权经营等有偿使用方式进行了规范；在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为；在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。1．2研究目的和意义我国人多地少，人均占有的土地面积只有世界人均占有量的1／3左右，再加上在农村和城市都普遍存在土地粗放利用，使人地矛盾更加突出，怎样节约集约利用土地业已成为研究人员和政府关心的重要问题之一。就城市用地来说，要提高土地利用效率，节约集约利用土地，就要合理规划城市用地

8、，容积率是城市规划的重要指标。随着对城市规划管理的加强，容积率越来越成为影响地价的重要因素。容积率修正系数研究对地价评估的科学性、可靠性都是很有意义的。(1)现阶段，我国各地市在基准地价评估中建立的容积率系数修正体系多是2只分土地利用