保险与养老地产

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1、呼唤国家养老配套政策护航[提要]2010年9月，保险公司盼来机会。《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，不动产闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。投资养老社的美好构想都要在寿险产业上游产品稳步发展的基础上，以及国家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税赋对于所有觊觎国内养老产业的投资商来说，上海亲和源养老公寓是一个样本。这个上海首家高端养老公寓由民营企业投资6亿元兴建，采取的是会员制和产权楼两种入住方式。会员卡的最高售价达到了近80万元，产权房售价达到了平均1.5万/平方。近

2、两年来，亲和源接待了不少前来虚心讨教的投资商，其中就包括了保险公司。“我们去亲和源考察过，他们已经把国外的模式给做出来了，但还不是很到位，而且模式中一些环节并不适用于我们。”一家保险公司不动产项目负责人说。上述负责人口中的环节指的是，产权房的出售模式。“如果保险资金以这种方式运营养老社区，可能不会被监管部门放行，也会被市场质疑投资的动机，究竟是想做养老产业还是做地产投资？”诚然，和地产商、民营企业等相比，保险公司动用的是被保险人的保险资金，只能长期持有养老产业，不得上市交易，因此只能以租赁的形式来实现回报。那么，没有产

3、权归属感的租赁关系，能够迎合多少中国退休老人的消费意愿？租赁价格，成为关键。另外，和政府兴建的非营利性养老院相比，保险公司要以商业养老地产项目的标准来打造中高端养老社区，优质的医疗资源和多样化的公建项目，是吸引富裕老年人群签订长期租约的重要砝码。这样一来，回报周期可能会被拉长。困境之下，保险公司直陈诉求。“市场化拿地会推高养老社区投资和经营成本，因此需要政府有相应的产业政策来弥补。”多家受访保险公司相关负责人观点一致。养老社区投资虽是企业行为，但离不开政府多方面的支持。扶持政策的关键在于减少税赋。“兴办养老社区的过程中

4、涉及营业税、房产税和所得税，我们希望政府能给予一定的税收优惠。”此外，还可以考虑将土地出让金返还，从而部分弥补养老社区市场化取得土地成本的劣势。另外，政府还需要制定养老社区建设和服务的标准，以规范产业的发展。在政府审批环节，需提供便捷、快速的服务，否则企业的经营效率会很低。保险公司面临“综合运营商”角色挑战一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区，令投资者更像是一位“综合运营商”，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“集体智慧”。“一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和

5、配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说。事实上，保险公司也不是没意识到这个问题。某大型保险公司成立不动产投资子公司已有时日，团队建设已搭建完毕，但至今仍无明确的养老地产项目浮出水面，仅停留在研究论证阶段。该公司一位项目经理坦承，“开弓没有回头箭，如果没有充分的市场调研，没有明确清晰的定位，以及明确的盈利模式，我们是不会轻易下手的。”在具体的困难中，保险公司提到，保险投资不动产政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破，这些都是制约保险资金投资养老社区的

6、障碍。如果政府不支持，只有企业的单方面热情，这个产业很难发展起来。人才的缺乏亦是一大难题。首先是社区规划建设、管理人才几乎没有；二是老年专业护理人员有600万至700万的缺口，目前院校护理学中没有专门养老护理专业，未来如何与市场对接？最关键的一点是，在投资养老社区过程中，保险公司很难单兵作战，除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色，保险公司的协调至关重要。