2019年上半年房地产市场形势分析和下半年展望

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1、2019年上半年房地产市场形势分析和下半年展望＊在融资环境整体充裕和行业政策边际宽松的背景下，2019年上半年我国房地产市场延续了去年以来的平稳走势，呈现出销售下行、价格平稳、投资高增长等新特征。在贸易战升级和经济下行压力增大背景下，预计下半年我国房地产调控政策将以稳为主。未来一段时间，房地产调控要把握好长期防风险和短期促平稳之间的平衡，继续推行因城施策的调控政策，既不能将房地产作为逆周期调控工具使用，又要及时对部分行政性调控手段的负面效应进行纠偏。2019年上半年房地产市场形势分析和下半年展望在融资环境整体

2、充裕和行业政策边际宽松的背景下，2019年上半年我国房地产市场延续了去年以来的平稳走势，呈现出销售下行、价格平稳、投资高增长等新特征。在贸易战升级和经济下行压力增大背景下，预计下半年我国房地产调控政策将以稳为主。未来一段时间，房地产调控要把握好长期防风险和短期促平稳之间的平衡，继续推行因城施策的调控政策，既不能将房地产作为逆周期调控工具使用，又要及时对部分行政性调控手段的负面效应进行纠偏。一、2019年上半年我国房地产市场运行情况（一）调控政策中央层面总体稳定、地方层面因城施策从2018年7月中央政治局会议提

3、出要“坚决遏制房价上涨”到2019年4月政治局会议再提“房住不炒”，中央层面的房地产政策整体稳定。从地方政策来看，多数围绕中央因城施策的方针，整体政策趋于宽松。2019年以来，各地频繁出台了新的落户政策，以吸引更多人口流入，如南京、常州、西安、石家庄、杭州等（表1）。“一城一策”，既符合国家的方针指引，又有利于促进当地经济发展。在经济下行压力加大的背景下，各地放松调控的意愿不断上升。表1：各地落户政策变化时间城市政策文件主要内容2019/2/1南京市政府关于修订印发《南京市积分落户实施办法》的通知累计积分达到

4、100分，即符合落户条件；申请积分落户的必要条件，由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”，买房最高加90分。2019/2/11常州《常州市户籍准入管理若干规定》进一步放宽高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户条件；取消了投资纳税落户设置，放宽了准入条件，在常州市就业居住5年以上人员可落户，此外，还降低了购房和投靠准入门槛。2019/2/13西安西安市人民政府办公厅关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知一、学历落户：（1）普通高等院校、中等职业学校(含技校)毕业，或具备国

5、民教育同等学历的人员及留学回国人员。（2）本科及以上学历的，不受年龄限制；本科以下学历的，年龄在45周岁(含)以下。在校大学生落户：全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员)，均可迁入落户。二、人才引进落户：凡符合专业人才标准和技能人才标准的人员，可迁入落户。三、投资创业落户：在西安依法注册登记并正常经营的市场主体，其法定代表人、员工和个体经营者可迁入落户。四、投靠亲属落户：本市户籍人员，均可申请其直系亲属投靠落户。五、安居落户：（1）凡在西安具有合法固定住所的人员，可迁入本市落户。城市地区，包括本人或夫妻

6、购房、接受赠与、继承等房产并持有房产证（或购房合同及发票），直系亲属提供房屋住所、租住公有产权的住所；农村地区，指持有使用证明的宅基地；（2）凡在西安居住生活，在公安机关办理居住登记2年以上，并缴纳养老保险满1年以上的人员，可迁入落户。2019/3/18石家庄《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在石家庄市全面放开城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户口迁入市区、县(市)城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随迁。2

7、019/4/4杭州《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。资料来源：中国银行国际金融研究所（二）融资环境显著改善，房地产供需两端融资成本均有下行2018年至今，央行已连续多次降准，并通过多种货币政策新工具调节市场流动性、引导市场利率下行，融资环境的改善使得房地产供需两端同步受益。从供给端看，房地产企业的融资规模增加、成本下降。国内贷款方面，前4个月，累计新增银行贷款8955亿元，同比增长3.7%（图1）；房地产信托方面，一季度发行达

8、2131亿元，同比增长8%，信托平均融资成本为8.33%，较去年底的8.4%有所下行（图2）；债券融资方面，一季度，房地产业境内外发债总规模为4592亿元，同比增长7.5%，3月份债券融资成本相比2018年12月下降7个bp（图3）。从需求端看，个人住房按揭贷款较快增长。前4个月，累计新增个人按揭贷款8031亿元，同比增长12.4%，首套房贷款利率由年初的5.66%下滑至5.48%（图4）。1707