赤壁市河北大道某地块价值评估报告

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1、赤壁市P（2010）01号地块价值评估报告第一部分：赤壁经济与房地产市场发展概况第二部分：地块现状分析第三部分：地块价值评估第一部分：赤壁经济与房地产市场发展概况1、赤壁概况地理位置：本市位于湖北省东南部。东与咸安区接壤，南与崇阳县交界，西隔蟠河与湖南省临湘市相邻，东北与嘉鱼县连接，西北隔长江与洪湖市相望。地理位置为北纬29028/-29055/，东经113032/-114013/京广铁路和公路干线自东北向西南贯穿全境，有“湖北南大门”之称。版图面积：本市东西长60公里，南北宽55公里，边界线曲折迂回、犬牙交错。中间最狭处，南北仅20公里，地图略呈头西尾东奔兔形。民国23年（公元1934），全

2、县版图面积1580.25平方公里，今为1723平方公里。人口状况：1953年，第一次全国人口普查（3次人口普查统计数均截止7月1日零点），全县有50746户，182801人。1964年，第二次全国人口普查，全县有58055户，248391人。1961-1970年，为第二次人口增长高峰期，第三次全国人口普查，全县有75560户，387789人，当年出生率为18.24‰，死亡率为6.69‰，增长率为11.7‰。2006年统计年鉴总户数为15180户，其中农业户为80074户，总人口为506509人，其中农业人口为344566人。1、赤壁经济发展情况：据初步测算，2009年全市实现生产总值111.8

3、亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%，比全省增速快3个百分点，比咸宁市增速快0.9个百分点。在三次产业中，第一产业完成增加值18.0亿元，按可比价格计算，比上年增长5.2%，第二产业完成增加值57.8亿元，按可比价格计算，比上年增长19.0%,第三产业增加值达到36.0亿元，按可比价格计算，比上年增长17.0%。三次产业结构不断优化，所占比重由2008年的16.7：51.5：31.8调整为16.1：51.7：32.2。2、赤壁规划情况：根据赤壁市城市总体规划（2000-2020）可以看到，赤壁在未来将重点发展西部经济开发区与东北新城，本项目位于新区中心地段，紧邻新火车站与新汽车站，市政府

4、以及相关政府单位已经入驻河北大道，未来项目所在地段发展潜力较大。本案3、赤壁市房地产市场概况（1）固定资产投资与房地产投资（需补充）（2）赤壁房地产典型项目分布目标项目明尚精英赤壁博园怡景花园天骄华庭润芳花园长城花园和谐温馨家园世纪大厦赤壁郡都永邦欧洲城景发太阳城（3）在售典型项目情况：项目名称项目位置规模产品类型主力户型价格明尚精英河北大道80000平米多层95平米两房120平米三房1720怡景花园河北大道97号150000平米多层98平米两房134平米三房1880天骄华庭河北大道207号72295高层153平米三房173平米四房2600润芳花园小区河北大道交通局对面18045（一期）多层、

5、高层112-128平米三房多层：1700高层：未定赤壁博园河北大道东风路64304高层89平米两房103-125平米三房2500和谐温馨家园赤壁大道687号54998.5多层90平米两房120-125平米三房1400赤壁长城花园56865.65多层107平米两房1620赤壁大道与龙翔路交叉口121-129平米三房世纪大厦桥北路42787高层126平米三房127平米四房2480赤壁郡都陆水湖大道清泉村120000多层、小高层94平米两房114-116平米三房145平米四房多层2200小高层2400景发太阳城赤壁大道审计局旁44831.11多层106-131平米三房1550永邦欧洲城陆水湖大道43

6、6号300000多层、高层118-142平米三房多层：2300高层：2500（4）未来片区土地供应根据市场调研，可以看到项目所在片区未来土地供应量较大，距离本案100米以内就有4块可出让地块，根据规划，周边还将有大批住宅用地出让，未来项目所在区域竞争十分激烈。本案（5）赤壁房地产市场特点：l房地产市场处于快速发展期，未来供应量较大，竞争激烈l根据房地产项目的分布，市场可分为两个板块，中心城区的陆水河两岸沿河板块与河北大道板块l根据未来规划，河北大道板块将借助火车客运新站、武广客运站与新汽车站等市政重点项目而崛起l客户多以改善性需求为主，较为偏好中心城区，随着中心城区新入市项目的稀缺，未来一部分

7、客户将会分流至河北大道板块l市场产品以多层为主，并开始向小高层与高层过渡，高层项目的销售仍然存在较大抗性，未来供应项目以小高层与高层为主l区位价格差异较小，目前赤壁房地产定价还处于成本定价的阶段l一些规模较小的项目对于小区内部的配套、绿化重视程度不高l项目去化速度较慢，平均月消化速度5-10套l整体市场对于户型设计较为重视，大多数楼盘户型较为方正实用，在入户花园、大面积飘窗、玄关上均有所创新第二部