房屋出租的纳税筹划

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1、WORD格式-专业学习资料-可编辑房屋出租的纳税筹划企业将闲置的房屋对外出租，现已成为一种普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。具体规定为：按租金收入的5％计算缴纳营业税；按租金收入的12％计算缴纳房产税。可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收入，有一定的重复性。因此，可以对企业房屋出租业务进行综合筹划，以减轻纳税人的税负。一、合理分解租金收入企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重：企业应尽量降低租金收入，或者将租金收入以其他收入形式表现，这样就能有效地减轻企业税负。例1：某企业是增值税一般纳税人。该企业1999年将位于

2、市区的房屋一幢出租给某商贸公司，租金为每年150万元，租期为5年，租金中包含简单家具、空调的使用费以及电话费、水电费。该企业当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租房．预计使用年限为5年。另外，当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货物的进项税额也不得抵扣。因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购置家具、空调等的购进成本为17．55万元(15+15×17％)；家具、空调等年均使用成本为3．5l万元(17．55÷5)；水电费为1

3、1．54万元(4+4x13％+6+6×17％)。根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》的规定，该企业房屋租赁行为应纳营业税=150×5％=7．5(万元)，应纳房产税=150×12％=18(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加=7．5×（7％+3％)=0.75(万元)。假定房屋年使用成本为c，则该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47．3(万元)，房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。纳税

4、筹划：该企业与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售家具空调合同、电话费水电费代理合同，并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式，以20万元的价格转--学习资料分享--WORD格式-专业学习资料-可编辑卖给商贸公司．商贸公司每年付款4万元，分5年全部付清，电话费、水电费由商贸公司自行承担，但由该企业代为缴纳，并按电话费、水电费的50％收取服务费。当年商贸公司承担电话费6万元，该企业向商贸公司收取电话服务费3万元。当年商贸公司承担水费4.52万元(4+4×13％)，该企业向商贸公司收取水费代理服务费2.26万元。当年商贸公司承担电费7．02万元(6+6×17％)，该企业向商贸公司收取

5、电费代理服务费3．5l万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述150万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。房屋租赁价格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)=119．69(万元)。--学习资料分享--WORD格式-专业学习资料-可编辑这种方案下，企业购进的家具、空调的进项税额可抵扣，则家具、空调当年使用成本为--学习资料分享--WORD格式-专业学习资料-可编辑3万元(15÷5)。--学习资料分享--WORD格式-专业学习资料-可编辑l这样，该企业的房屋租赁行为应纳营业税=119.69×5％=5.984(

6、万元)，应纳房产税=119.69×12％=14.3628(万元)，电}话费、水电费、代理服务费收入应纳营业税=(3+2.26+3.51)×5％=0.4385(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加=（5.984+0．4385)×10％=0.6423(万元)，转售家具、空调应纳增值税=4×17％-15×17％÷5=0.17(万元)。家具、空调的进项税额分5年抵扣完毕。则：房屋出租成本=房屋年使用成本+固定资产使用成本+应纳营业税+应纳房产税+应纳城市维护建设税和教育费附加=c+3+（5.9845+0．4385)+14．3628+0．6423=C+24.4281(万元)，服务出租及相关收

7、入=119．69+4+3+2.26+3.51=132．46(万元)，房屋出租业务税前收益=132.46-(C+24.4281)=108.0319-C(万元)。从以上分析可以看出，筹划前的方案中该企业与商贸公司仅签订一个房屋租赁合同，租赁收入包含了水电费、电话费、家具空调使用费等，租赁价格高．故企业承担了较高的营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加．同时进项税额不得抵扣。筹划后的方案中该企业将各种收入与房屋出租收入分开核算，在实际收入不变的情况下，降低了