顾问中海地产-北京中海城及安德鲁斯商业营销报告

《顾问中海地产-北京中海城及安德鲁斯商业营销报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中海城发展商需求：回收资金，实现利润最大化！商业定位准确具有前瞻性选择最佳销售引擎价格合理预估选择最佳售卖方式业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！深入分析的问题——1、商业市场现状

2、对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%2005商业地产背景E-FDC信息网VIP查询截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？

3、4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原上层20%中产30%底层50%上层20%中层60%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业区域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0

4、.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48户口整顿数快

5、速汇总数机器汇总数常住人口(万人)127.9136.9136.9本区户籍人口(万人)81.681.782.6居住本区户口在本市其他区县(万人)2225.3(估)25.3(估)全部外来人口(万人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暂住人口(人)647665870558566本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人)134.4142.8142.82000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率

6、为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.6

7、7元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.

8、2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年