项目策划报告 唐祯

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1、恒舟地产天心区商业项目的策划研究报告作者：唐祯本报告的指导思想本报告基于对长沙市场的调研及对本地块的理解而作出项目定位、招商方面的建议本次报告目录：一、市场背景分析三、项目定位1.城市发展概况1.项目定位策略思考2.城市宏观环境分析2.项目定位亮点3.城市房地产现状及趋势研判二、项目本体分析四、项目经济预测1.项目简介2.项目所在区域分析3.项目价值解析附录：4.项目SWOT分析商业租赁合同范本市场背景分析城市发展概况城市地位：二线、中等发达程度省会城市p长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第

2、一批对外开放的旅游城市；p辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；常住人口722.14万人（2014年），市区常住人口389.28万。长沙发展趋势——主城五区定位随着市府西迁、省府南迁、三馆一厅落户北区等利好，“西文东市，南帝北丐”格局逐渐被改写，商圈不再仅限于东、南部，而向各区扩散，逐步形成多“中心”。开福区•位于长沙北部，是长沙市面积最大、人口最多的城区。在功能上重点建设商业、物流及工业区。连通芙蓉北路和湘江大道，芙蓉区拥有三馆一厅

3、、霞凝深水港、月湖公园、开福•位于长沙中心带，是湖南政治、经金鹰文化城、四方新城、青竹湖外商城等区济、文化、商贸、信息的中心，也是人资源流、物流、资金流、信息流密集度最高的地域。岳麓区•位于湘江以西。在功能上重点建设科教、文化区，并着力打造成长沙都市新区。岳麓区连通绕城高速、京珠高速和319国道，拥芙蓉区雨花区有市政府、湘江、岳麓山、大学城等资源。地处长沙东南部，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部。重点发展工业、商贸业、农业和旅游业，拥有环保科技天心区园、高桥大市场等资源。•位于长沙南部，处于长株潭的核心区域，

4、是商业大区，重点建设行政、商业区。天心区连通京广铁路、107国道和城市一、二、雨花区三环线，拥有省政府、天心阁、黄兴路步行街等资源。长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙05年以前的发展方式多核心发展有利于城市的长沙、湘潭、株洲的是典型的单核心发展模式，均衡发展，分散城市发展“一体化”发展是城市五一广场是城市唯一的核压力，新核心区发展成为发展成为“都市群”的心区，承载整个城市的核城市发展的动力源，将拉结果。多核心发展有利心功能动城市快速发展于城市群的形成长沙发展趋

5、势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮、长株潭融城，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线开通地铁效果图地铁修建长沙新城高档次物业长沙房地产发展宏观环境分析宏观经济环境回顾全国重要宏观经济指标PPIM2CPI下降1.8%M1增速12.3%涨幅2%增速3.2%固定资产投资2014年国家宏观政策审慎，经济增速放缓增速15.8%投资：投资增速下降，对经济增长贡献率增大发电量GDP出口：受国际经济形势影响，出口增速下降增速3.9%增速7.3%第三产业占比消费：目前内需稳步增长，对经济的带动作用逐占比46.7%渐增强。社会零售总额占GDP的45%

6、宏观经济环境回顾长沙重要宏观经济指标M2M1增速12.3%增速3.2%固定资产投资增速19%2014年长沙经济增速放缓，发展形势尚好GDP长沙GDP增速放缓，但仍高于全国水平；增速10%第三产业占比投资增速放缓，消费能力逐年提高；占比39.8%房地产仍处于较快发展时期社会零售总额增速13.1%占GDP比重40%全国预判prognosis全国经济新常态•我国进入经济发展新常态;•2015将出现一定的结构性减速；全国楼市预判•经济增速仍将保持在合理区间。Thepropertymarket政策prognosis政策窗口期开启•2015年管理层经济工作

7、重心转向维稳；•政策窗口期打开，敞开程度视乎防通缩效果。从时点上看；探底复苏商品房•市场有反弹的内在需要；•货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大；•楼市步入白银十年，复苏上扬幅度不会太大。全国经济预判总基调：“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。今年中央经济工作会议提出2015年五大主要经济工作任务，其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。在出口受阻、消费提振不济的环境下，明年要稳增长，依然只能靠扩大投资，而房地产投资又在全社会投资领域有着

8、举足轻重的地位。无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。三消费（C）驾经济支柱产业房地