城市棚户区改造审计的重点和方法

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1、城市棚户区改造审计的重点和方法城市棚户区改造工程呈现政策性强、建设周期长、资金投入量大等特点，牵涉到政府、居民、评估、设计、施工、项目管理等多方利益。审计机关作为政府投资审计的职能部门，强化对城市棚户区改造工程监督责无旁贷。目前各级审计机关开展城市棚户区改造工程竣工决算审计和工程结算审计较多，系统实施对城市棚户区改造工程跟踪审计花费精力较少，对于改造工程立项过程事前介入和建设管理事中控制不够，只是揭露了已经造成的问题，对于建设过程中已经造成的损失浪费难以及时纠正挽回。因此，强化对城市棚户区改造工程审计监督必须抓住改造过程中的房屋征收和安置房建设两个主

2、要环节，综合运用多种方法，开展跟踪审计。一、房屋征收审计关键环节和方法　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第二款规定，审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。房屋征收跟踪与补偿审计必须抓住跟踪审计关键环节，发挥审计在保证公平征收合理补偿的积极作用。　　1.房屋征收跟踪审计的关键环节。　　棚户区改造房屋征收与补偿跟踪审计，应当在评估机构出具正式评估报告前完成。审计人员必须适应评估工作的时效性，及时介入评估过程，对评估机构的初步评估报告进行及时复核，指出初步评估报告中价值评估不适当的事项，与评估公司沟通后对初步评估报

3、告进行调整。　　2.房屋征收跟踪审计的方法。　　一是对棚户区改造房屋权属凭证记载面积的确认。房屋权属凭证记载的面积是国家相关部门予以认可的面积，对超过权属凭证记载的面积，应当要求被征收单位提供相关审批手续，手续不完备，不得作为合法建筑面积。同时，对权属凭证记载的房屋，实际已经拆除的，应当按实际面积予以计算补偿。　　二是对棚户区改造不动产的现场勘察。通过现场勘察，对照技术规范，掌握被评估标的结构、等级、成新等信息，重点对单位价值绝对额较大的项目进行现场影像取证，同时对装饰装修的具体项目做到全面了解，为对评估报告内容进行审核提供现实依据。　　三是对棚户区

4、土地使用权类型认定。笔者所在地政府规定，征收划拨土地性质的非住宅房屋应当先参照出让土地性质按成本法评估其房屋价值，再按被征收房屋评估价值剔除政府应收取的纯土地出让金部分进行补偿；只在企业内部竞价，未通过面向社会公开竞价方式取得的非住宅房屋，土地使用权为出让方式取得的，应当对竞价取得的地面资产升值部分进行打折评估。征收拆迁跟踪审计应当审核并取得非住宅房屋土地使用权类型的原始证明，区分不同的类型复核土地补偿价格评估的公允性。　　四是对生产型企业实际用工人数的认定。企业实际缴纳社会养老保险的用工人数是计算停产停业损失的依据。跟踪审计应先取得人力资源和社会保

5、障部门提供的被征收单位缴纳养老保险的人员花名册，若是对厂区的部分征收，则需要结合同一厂区分布情况，被审计单位的实际厂房数量、工资支付凭证、日常考勤记录、企业门禁系统数据进行认定。　　棚户区改造房屋征收审计还应当对补偿环节进行跟踪，重点对评估报告与补偿协议的一致性、增补事项的合规性、补偿标准与政策标准的一致性进行跟踪。由于审计方法上相对简单，本篇不作细叙。　　二、安置房建设审计重点和方法　　棚户区改造安置房建设运作模式目前主要有两种类型，一类是投资方整体建设验收移交，政府按计量总价加合理回报分期偿还投资的BT模式；另一类是政府成立项目法人公司，自行组织

6、安置房建设的模式。无论采用哪种模式，审计机关都应当及时开展跟踪审计，从项目履行的法定程序、合同主体履行情况、施工的进度和质量管理、工程计量的复核、工程设计变更等工程建设的过程进行监督。　　1.对安置房建设履行法定程序的审计。　　对相关安置房建设履行法定程序的跟踪审计，应当关注是否具备开工条件，重点对项目资金来源进行检查，对因安置房建设而进行举债的资金的规模、抵押、担保等情况进行了解，及时揭示其中的债务风险；关注项目立项文件、施工许可、环保和消防许可文件是否齐全；关注招投标程序是否符合法定程序，对招标方式、评标志办法、报价要求、计价方法等进行审阅；重点

7、对项目相关合同文本，对合同中可能引起争议条款进行审阅，检查合同中有无明确“由审计机关审计”条款；跟踪BT安置房建设项目还应重点关注合同中有无因履行合同不当造成损失浪费等问题争议解决途径和责任追究条款存在。　　2.加强对合同主体相关单位的履行情况跟踪。　　安置房建设主要涉及的合同履行主体有勘察、设计、施工、监理、项目管理、建设业主、投资方等相关单位。各单位的高效履职是工程能够按序时进度和质量要求推进的有效保证，也是跟踪审计的重点内容。一是检查施工单位与合同签约单位是否一致。跟踪审计通过现场询问、抽查、勘察等方法检查有无转包和违法分包现象，合同实质条款内

8、容发生变更时有无续签订补充合同。施工方中标的项目经理与在工程现场的管理人员是否一致，项目经理变更，是否有经业