积极探索、规范集体建设用地流转

《积极探索、规范集体建设用地流转》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、改革开放以来，我国农用地和城镇国有建设用地制度都适时进行了改革并取得了显著成效，但集体建设用地使用制度尚未改革，已不能适应当前市场经济发展的需要，亟待进行改革和制度创新。   集体建设用地现状   除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地，我国建设用地总量约2500万公顷，集体建设用地是主要组成部分，总量约1800万公顷，其中，农民宅基地约1000万公顷，乡（镇）村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷。   尽管农民集体建设用地是我国建设用地的主要组

2、成部分，作为主要的生产要素，一直是我国城乡各种经济活动的载体，但法律对集体建设用地流转是严格限制的。《土地管理法》第４３条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第６３条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的

3、除外”。因此，除了乡（镇）村公共设施和公益事业建设外，集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或建住房，但除企业破产、兼并外，土地使用权不得出让、转让或出租。   为限制流转，法律限制过，行政干预过，执法清理过，经济也制裁过，但随着社会经济的发展，特别是市场经济的发展，私下的集体建设用地流转活动已相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地流转都已大量存在，特别是城乡结合部是集体建设用地流转的主要区域。据调查，到1999年末，上海市两万多个乡（镇）村工业企业在改制和重组过程

4、中，绝大部分发生了集体建设用地流转；苏州市50%以上的集体建设用地入市流转，涉及的土地面积超过67平方公里；深圳宝安区的工业用地总面积为37.5平方公里，其中85.5％为集体土地。同时，流转的主体、形式多样。在流转主体上，转让、出租方既有乡（镇）、村、组集体经济组织，也有乡镇政府和村民委员会，还有乡（镇）、村企业和个人等。受让方既有本集体经济组织内部成员，也有外部单位和个人。在流转形式上，集体建设用地流转涵盖了出让、转让、出租、入股等多种方式，主要方式是土地或房屋出租。   积极探索，规范流转   国土资源部成立

5、以来，认真贯彻十五大和中央农村工作会议精神，对农村集体建设用地流转工作高度重视。1999年以来，国土资源部连续几年将集体建设用地流转问题作为部重点调研课题，在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地布置了集体建设用地流转试点，先后召开了三次以集体建设用地流转为主题的土地制度创新座谈会，组织起草了《规范农民集体所有建设用地使用权流转若干意见（征求意见稿）》，征求各有关方面意见。今年《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发[2003]3号）明确：要“通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解

6、决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本”。目前，国土资源部正按国务院的要求，提出相关法律的修改意见，并抓紧制订《集体建设用地流转管理办法》。当前规范我国集体建设用地流转的基本思路应当是：通过进一步制度创新，解决集体建设用地流转的法规和相关制度限制；在强化规划控制的前提下，进一步明确农村集体土地所有权，尊重农民意愿，保护农民的土地财产权；集体土地使用权和所有权可以分离，允许并鼓励集体建设用地使用权依法流转；规范集体建设用地流转的条件、范围、方式；保护农民土地收益，保障集体建设用地依法、合理、规范流转。   1、要

7、明确集体土地所有权的主体和权能   依法明确集体土地的所有权主体和权能，这是集体建设用地流转的基础和前提。我国《民法通则》和《土地管理法》从法律角度明确了村民小组土地所有权的主体地位，即“三级所有、队为基础”。事实上，乡（镇）、村、村民小组农民集体拥有的土地多数在实地均有明确的界限和范围，其面积比例大致为1％：9％：90％。乡（镇）、村、村民小组土地所有权主体的法律地位平等，相互独立，互不隶属，不能随意打破各自的土地财产权界限，严禁行政权侵占所有权，随意上收集体土地所有权。要加快土地登记、发证，依法保护集体土地所

8、有权和使用权。在符合规划和用途管制的前提下，土地使用权可以依法转让；土地财产权归农民集体所有，集体决定土地处置和土地收益分配；同时土地所有者必须按规划合理利用土地，不得擅自改变用途。   2、要明确集体建设用地流转的条件和范围   首先，权属合法、界址清楚、面积准确是一切土地产权交易的基本前提，同样也应当是集体建设用地流转的前提条件。其次，市场经济条件下，政府对于国有和集