新加坡住宅地产分析

《新加坡住宅地产分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、1.新加坡房地产业发展背景1.1基本概况新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。怎样在有限的土地上建造国民所需要的住房，并将房价控制在较为合理的范围内，一直是新加坡政府极为重视的问题。新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。地域狭小，人口密度大(5900人/km2)，经济发达(人均GDP超过25000美元)。1.2新兴国家房地产市场发展历史较短，与我国房地产市场类似。1.3文化特征文化多元，儒家思想占主导地位(华人占人口总数77%)。1.

2、4经济模式“政府主导型”市场经济：政府是国家和社会利益的代表者，是经济发展的计划者、组织者和协调者。2.新加坡房地产业发展历程考察环节顺序为：时间、环境、政策措施、政策结果。2.1时间1959年-1964年环境：59年，全国共有人口158万，其中47%没有住房。政策措施：60年颁布《建屋与发展法》，根据该法令设立建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。政策结果：建房速度明显加快，从原来每年平均建设1000多套提高到10000多套，到64年底，已有40万人住进公共组屋。2.2时间1964年-1973年环境：房屋已有一定量，居民收入继续提

3、高。政策措施：64年，推出“居者有其屋”计划，鼓励中低收入家庭购买组屋;65年创办中央公积金制度，成立中央公积金局，公积金缴费率随经济和房地产业状况不断调整，成为政府调控经济的主要工具。政策结果：房屋供给继续大量增加，房地产业发展资金逐步得到解决。2.3时间1974年-1987年环境：房荒问题已处于解决的边缘，大量高档公寓出现。政策措施：74年，成立国营房屋与城市开发公司(HUDC)，专门建设大型五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可购买，使中等收入家庭可以购买国家提供的公共住宅。政策结果：房屋建设向高层化、高密度的方向

4、发展，在满足居民需要的程度上，新加坡住房自有率达到了80%，超过了加拿大(78%)，澳大利亚(76%)，前联邦德国(76%)，英国(71%)，美国(70%)。2.4时间1988年-至今环境：随着收入水平和经济的发展，房荒问题得到解决政策措施：87年，政府制定特准住宅产业计划，放开公积金购买公共住宅的范围;89年7月起，开发局把购房登记制度改为订购制度;自89年起放开HUDC套房购买对象的限制，居民可以随便购买，但是购房价格与收入相关。政策结果：购房者受惠范围扩大，房屋质量普遍得到提升。3.新加坡经济发展历程考察环节顺序：时间、产业

5、政策、主导产业、人均GDP增长情况。3.11959年-1965年产业政策：进口替代政策。主导产业：转口贸易，脱离殖民经济人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.21966年-1975年产业政策：经济多元化，开始发展电子产业，同时启动基础设施建设。主导产业：出口导向型工业，制造业产值迅猛增长。人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.31976年-1980年产业政策：发展技术密集型产业，以电子工业为先导;同时加快发展第三产业和基础设施建设。主导产业：电子、金融、贸易。人均GDP增长情况，详情见图(略)。3.41981年-1989年产业

6、政策：引进高技术产业，提高服务业质量。主导产业：高技术产业、金融、贸易。人均GDP增长情况，详情见图(略)。国际竞争力领先世界，人均收入在亚洲仅次于日本和文莱3.51990年-至今着重发展金融、航运、贸易等第三产业，同进扶持制药、生物技术、生命科学的高科技企业的发展。GDP连续强劲增长。附：新加坡经济发展历程及人均GDP增长趋势图新加坡人均GDP增长趋势图4.新加坡土地制度目前，新加坡公共部门持有全国80%的土地。负责修建政府组屋的建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，但私人房地产开发商必须通过土地批租来有偿获得土地的使用权。政府

7、对组屋的开发成本进行严格控制，通过优化使用土地、节约设计成本、提高施工效率等手段来降低成本。4.1土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为两种形式：国有土地，由作为政府部门所属的土地局掌管;公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体所掌握和使用。目前，国有土地约占53%，公有土地约占27%，私有土地只占20%左右。4.2土地征用制度根据《土地征用法》规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和

8、土地补偿标准。4.3土地交易制度采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物;若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年