第九章 物业管理相关法律与政策制度 给学生

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1、第九章　物业管理制度与政策学习目的：　了解物业管理（物业服务）的主要内容　掌握物业管理（物业服务）所涉及的法律、法规和政策　作为物业管理（物业服务）企业的从业者，明白自己的职责、权利和义务，能熟练的运用相关的法律、法规和政策维护自己和企业的权益，并有理有据的服务于业主和物业的使用人。　作为物业管理（物业服务）的委托人，明白物业服务主体的权利和义务，更好的做到物业服务的委托和监控工作。本章主要内容：　　第一节　物业管理概述　　第二节　物业管理实施与运作要点　　第三节　物业服务收费第一节　物业管理概述　　　　1.基本概念▲　　■物业　　　◇是指各类房屋及其附属的

2、设备、设施和相关场地　　■物业管理　　　　　　第22页　　　◇是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动　　■物业管理的内涵　　　◇物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现　　　◇依据是物业服务合同　　　◇内容是对物业进维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护　　■两个主体　　　　　　第22页　　　◇物业服务企业－指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业　　　◇业主－即物业产权人，指房屋的所有权人　　■

3、物业管理的主要目的　　　◇保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序　　■作用　　　◇有利于提高人民群众的居住质量　　　◇有利于增加就业，扩大居民消费　　　◇有利于维护社区稳定，推动精神文明建设　　　◇有利于促进财富增值，培育民主意识　　2.物业管理的基本特征▲　　■社会化　　　委托人到社会上选聘物业服务企业；　　　物业服务企业到社会上寻找可以服务的物业。■专业化　　■市场化：是一种通过市场机制所实现的商业行为。　　3.物业管理服务的基本内容▲（八项内容）　　■物业共用部位的维护与管理

4、－共用部位　　■物业共用设备设施的运行、维护和管理－共用设施　　■环境卫生、绿化管理服务－环境绿化　　■机动车和非机动车的停放管理－车辆管理　　■物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务－公共秩序　　■物业装饰装修管理服务－装饰装修　　■物业档案资料的管理－档案资料　　■通过物业服务合同约定的其它事项－其它　　4.物业管理的主要环节▲（四阶段）　　■物业管理的策划阶段　　　　　　第22页　　　◇早期介入　　　◇制定物业管理方案　　　◇制定临时管理规约及有关制度　　　◇选聘物业服务企业　　■物业管理的前期阶段　　　◇物业服务企业内部机构的设置与人

5、员编制的拟定　　　◇物业管理人员的选聘和培训　　　◇物业管理规章制度的制定　　■物业管理的启动阶段　　　◇物业的接管验收　　　◇用户入住　　　◇档案资料的建立　　　◇首次业主大会的召开和业主委员会的成立　　■物业管理的日常运作阶段　　　◇日常综合服务与管理　　　◇系统的协调　　5.物业管理条例确立的基本制度（七项）◆　　■业主大会制度　　■管理规约制度　　■物业服务招投标制度　　■物业承接验收制度　　■物业服务企业资质管理制度　　■物业管理专业人员职业资格制度　　■住宅专项维修资金制度　　　2007年12月4日，《住宅专项维修资金管理办法》。对维修资金的缴存

6、、使用、监督管理等作了具体规定。　　　　　　第22页　　　《物业管理条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。同时，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第二节　物业管理实施与运作要点　　　　1.物业服务企业▲　　1.1物业服务企业的性质　　■是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织　　1.2　　　　　　第22页物业服务企业的设立　　■向工商行政部门注

7、册登记领取营业执照　　■向房地产行政主管部门申报资质证书　　　◇种类　　　　△一级　　　　△二级　　　　△三级　　　◇资质管理－分级审批制度　　　　△国务院建设行政部门负责一级资质的颁发与管理　　　　△省级负责二级　　　　△市级（还包括直辖市）负责三级　　1.3物业服务企业的权利、义务　　■六项权利　　　◇制定物业管理制度　　　◇收取物业管理服务费　　　◇制止、纠正违反物业管理制度的行为　　　◇要求委托人协助管理　　　◇选聘专业公司承担专项经营服务管理业务　　　◇其它　　■五项义务　　　◇提供物业管理服务　　　◇接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督　

8、　　◇定期公布物业管理服务费用和资金账目，接受质询和