12 物权法概述

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1、第十二章物权法概述案例张某租住洪某多余公寓房，双方签定的租房协议规定租赁期为五年，在此期间，洪某不得将房屋出租或出售他人。协议签定后双方依约履行。第二年，洪某的一个朋友李某看到该房位置较好，表示愿出每平方米五千元购买此房用于开公司。于是洪某与张某商量，要张某另找住处。张某经多方联系，没有租到合适的房子，就向洪某表示愿出同样的价格购下此房，免得以后发生麻烦。洪某认为既然双方出的价格一样，卖给谁都一样，于是同张某签定了购房合同。张某依合同支付了房款但未办理房屋过户登记手续。李某得知此消息后，又表示愿出每平方米一

2、万元的价格购买此房。洪某不禁后悔将此房卖给了张某，于是要求张某再加价。张某认为双方已经签定了合同，自己付清了房款，房子已经归自己了，拒不同意加价。洪某一气之下将该房以每平方一万元的价格卖给了李某，双方签定了合同，并到房管部门办理了登记手续。洪某要张某退房退款，张某坚决拒绝。几天后，李某带人来准备对房屋装修开业，见张某拒不让房，就强行将张某的家具、衣物等扔到外面，并造成了一些损坏。张某以洪某及李某侵占自己的房屋为由，向人民法院提起诉讼。问题：1．洪某与张某、李某先后签定的几个合同效力如何？2．法院应将该房屋判

3、给谁？为什么？3．李某有哪些权益应该保护？一、物权的概念和特征物权：物权是民事主体依法对特定的物直接支配并享受物之利益的排他性权利。特征：物权是绝对权；物权的客体是特定物、独立物、不限于有体物；物权的内容是直接支配一定的物并享受其利益；物权具有排他性案例1990年3月，李某将手表赠送给自己的恋人王某。王某在一次去电影院看电影时，手表被刘某偷走。刘以600元价格卖给周某。周不知是偷的。后刘某被公安抓获，供认了犯罪事实。王某要求周某返还，周某认为是自己买的，拒绝。王某诉至法院。问题：王某是否有权要求周某返还手表

4、？评析本案李某将自己的手表赠送给王某，王某取得所有权。但手表被盗，王某仍然是手表的所有权人。所有权是绝对权，不管标的物辗转至何处，权利人都可行使权利。因此王某有权向手表的占有人周某行使所有权。周某虽然通过买卖方式取得手表，且主观上是善意的，但根据我国法律规定，盗窃物不能适用善意取得制度，周某不能取得手表的所有权。因此本案王某有权要求周某返还手表。二、物权的分类、效力分类：1、自物权、他物权2、用益物权、担保物权3、动产物权、不动产物权4、主物权、从物权效力：1、排他效力；2、物上请求权；3、优先效力案例：别

5、墅已转让，石凳应归谁王某有一幢别墅要出卖，于是，通过房产中介公司与张某进行协商，最后双方达成了一致意见，签订了房屋买卖合同，并共同到相关登记机关办理了登记手续，张某也拿到了钥匙入住。但不久，王某来到张某处，要求将原放在别墅里花园里起装饰作用的一个刻有图案的石凳搬走。张某认为其所支付的房款中包含了石凳，王某无权移走。双方于是发生争执，最终诉至法院。据查，双方所签的房屋买卖合同中对石凳的所有权归属未作约定。问题：别墅花园里的石凳应归谁所有？评析由于物权之间有排他效力，因此一物上不能同时存在两个以上的所有权。本案

6、中别墅及其石凳要么归王某所有，要么归张某所有。因为两人已经就别墅的买卖达成了协议，办理了产权过户登记并交付了房屋，所以，根据我国不动产所有权转移的法律要求，别墅所有权已由王某转移给张某。石凳放在花园里作为装饰，显然属于别墅的从物。由于王某和张某的房屋买卖合同未约定石凳的归属，所以根据从物随主物一并转移的规则，本案中石凳的所有权应归张某所有，王某无权要求搬走石凳。案例周某诉杨某租赁合同纠纷案2003年10月，杨某因开办公司向周某借款30万元，借期一年，根据周某的要求，杨某以一套两室一厅住房作抵押，双方订立了抵

7、押合同，并于同年10月20日办理了登记手续。同年11月20日，杨某将该套房屋出租给某力宝公司，每月租金1000元，租期两年，合同订立后，杨某并未告诉周某房屋出租情况。2004年年底，杨某因其公司亏损，无力偿还向周某所借的欠款，经双方协商，以房作价30万元转归周某所有，以充抵债务，条件是力宝公司必须尽快搬出。双方于2005年1月办理了登记过户手续。同年2月，杨某通知力宝公司该房产权已转移，原租赁合同要解除。周某也通知公司，因租金定得过低，需上调至每月2000元，力宝公司还需交押金5000元，否则解除合同。力宝

8、公司不同意。当事人因不能达成协议。周某就向法院提起诉讼，请求变更或解除租赁合同，同时起诉杨某赔偿某公司不能尽快搬出而给他造成的损失。案例评析本案中，存在着抵押期间，抵押人将抵押物出租，在同一抵押物上存在抵押权与承租权的竞合。先成立的物权为周某对该房屋的抵押权，后成立的物权为力宝公司对房屋的承租使用权。根据上述原理，先成立的抵押权优先于后成立的承租使用权。同时，根据最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第