黄龙溪演示稿(刘)

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1、前言受四川开成投资有限公司委托我司就黄龙溪项目进行全面了解跟踪以来，我们在对项目进行全面的分析理解的过程中，越来越感受到了项目所带给我们的挑战，感受到了委托方对项目所投入的良苦用心和投资此项目的必胜新年，我们不敢怠慢了，通过努力，我们试图找到一条最接近正确路线的战略途径，从而将项目的实施引向成功的道路上来。二00七年二月一日第一部分策划范围、期限、目的1.1策划范围由于本项目是建立在与休闲旅游联动基础之上的一个地产项目，他的开发运作，不能脱离古镇黄龙溪的发展，甚至不能脱离了成都市城市发展大环境而孤立存在，由

2、于旅游业的外延行、综合性特征，我们定义项目本身应该是一个“泛休闲地产”项目，因此，本课题所涉及到的范围是宽泛的，就策划而言，课题研究和触及到的问题不能局限在项目所占土地（一期180亩）的范围之内，项目的最后落脚点应该在投资商总体战略的后期二期和三期。一期：原33频道影视基地，180亩。1.2期限一期：2007年6月至2008年12月1.3策划目的抓住成都市、双流县以及黄龙溪政府着力打造黄龙溪古镇休闲旅游品牌的良好契机，依附古镇旅游品牌的提升，黄龙溪古镇作为以成都市为第一目标市场的休闲旅游市场的形成，投资建设

3、一个具有相当规模、有鲜明的古镇文化特色、能较大程度地找到黄龙古镇的休憩功能的不足，并予以补充和提升，制造商业先机的休闲地产项目，旨在可控制的运作时间内，实现与古镇休闲的互动，同时实现投资利益的最大化。在完成一起投资工程，并实现良好市场效果的前提下，实施二期投资工程，两期工程全面实现策划所预期的商业价值和社会价值。1.2.1市场细分原则站在大成都乃至西部文化休闲旅游市场的高度，客观地对潜在的第一目标市场和第二目标市场进行分析梳理，对市场进行必要的细分。根据历史的增长情况，地区增长趋势，同类本地的的经验，从古镇

4、的发展现状找到包括承载能力、接待容量、客源地和目的地之间的文化相似度等，与将要着力打造的商业地产项目紧密地结合起来。1.2策划原则根据客源市场和古镇主流客源的现状，找到来此休闲旅游的人群的态度、兴趣、生活方式和出游动机，设计出符合其相似文化休闲旅游产品。根据客源市场和古镇旅游者类型将所能提供的或者以后可以提供的景点、服务设施等旅游产品结合起来，在建设项目中抢先满足多方面的需求。人性是最高的价值层面，所有一切价值都要向它趋同。策划的每一个层面，如产品创意、广告创意、营销创意、商业模式创意、营销创意中，都要遵循

5、“人性”这个核心准则。1.2.2人性化原则1.2.3协同发展原则协同发展，避短扬长。本次商业地产项目的定位，一定是依附于古镇发展的战略定位，是古镇建设的一部分，是古镇文化的延伸，与古镇一同成长。发掘古镇文化，打造新的景点，通过适当的游览线路组织将游客吸引到项目的地，是古镇游环线中的重要节点。1.2.4抢占先机，抢占制高点黄龙古镇文化旅游资源有限，将本次项目视作休闲地产来看待，不失为一个好的选择，发掘“黄龙”文化，以旅游科学的手段，抢先在项目规划和建设中，与古镇实现互动，在项目建设区实现可看、可娱、可餐、可展

6、、可住等功能，提升地产价值，同时业可以为后来的投资商制造较高的进入障碍，保持本项目的可持续发展后劲。1.3策划的初步结论黄龙溪作为四川省的十大古镇之一，成都市远郊的四大古镇，已经赢得了一定的市场知名度，正在步入作为休闲旅游地的发展期，随着双流县政府对“双黄路休闲文化走廊”的打造，黄龙溪作为“双黄路休闲文化走廊”的终点，在未来的两三年中，黄龙溪的市场知名度，美誉度将越来越高，黄龙溪古镇作为成都市远郊休闲旅游地，具有最好的区位消费优势，黄龙古镇将成为成都，乃至四川热门的休闲旅游地。本项目借势打造一个富有地域文化

7、支撑的休闲地产项目，将古镇文化的内涵和休闲旅游的基本特质紧密结合，体现古镇特色资源的发掘，都市文化与乡镇文化的互补和交融，跳出地产做地产，既实现了与政府的联动，提升了黄龙溪古镇品牌，又将休闲旅游与地产开发有机地结合，为顺利实现投资的社会、经济效益提供了战略支撑。本项目的实施，满足天时、地利、人和三个重要的要素。二、黄龙溪旅游资源及现状1、核心景区5平方公里的地区，以古街、古树、古庙、古堤、古埝、古民居、古码头、古战场、古崖墓和古衙门的“十古”著称。核心景区有保存完好的清代街巷正街、复兴街，上、下河街等6条，

8、全长1146米，宽3.5米，石板铺路。临街民居廊柱成排、挑台突出。清代民居76座，一楼一底、临街或依山而建、全木结构、抬梁式或穿逗式衔接，硬山、悬山、歇山之异各具特色；临江采用“吊脚楼”方式，强烈体现“干栏”文正街西、中、东分别有古龙寺、潮音寺和镇江寺三座寺庙，清代所建，形成“一街三寺庙”景观，是佛教文化的集中展示点。古龙寺内有古戏台（万年台）、千年古榕2株，古榕树枝分岔处有小庙一座，形成“庙中有树，树中有庙”的